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Dossier « Capitalismes et régimes rentiers »
Notes de lecture « Capitalismes et régimes rentiers »

À propos de l’ouvrage de Josh Ryan Collins, Why can’t you afford a home?

Adrien Faudot
Référence(s) :

Josh Ryan Collins, Why can’t you afford a home? Cambridge(UK),
Polity Books, coll. « The Future of Capitalism », 2018

Texte intégral

Introduction

  • 1 La présentation de l’Institut et de ses recherches est consultable à l’adresse suivante : https://w (...)

1Josh Ryan Collins fait partie d’un groupe de chercheurs de l’University College de Londres (UCL) travaillant sur les formes contemporaines de rente, au sein de l’Institute for Innovation and Public Purpose1. Cet institut travaille sur des thématiques diverses d’économie appliquée telles que l’actualité de la politique budgétaire, les enjeux économiques de la digitalisation, les stratégies de croissance et les objectifs de développement durable, avec comme point commun l’identification d’enjeux de répartition et de soutenabilité. Cette démarche a notamment permis d’engager des réflexions de fond sur la théorie économique, comme la discussion amorcée par un autre membre de l’Institut, Mariana Mazzucato, sur la question de la valeur (Mazzucato, 2018). L’ouvrage de Ryan Collins s’inscrit dans ce programme de recherche fort intéressant en ciblant plus précisément la question du logement, la dynamique de hausse des prix immobiliers et ses conséquences économiques et sociales.

2Le sujet mérite une attention particulière, car la hausse des prix sur les marchés immobiliers n’est pas récente – elle remonte au début des années 1980 pour les capitalismes anglo-saxons à l’étude dans l’ouvrage –, et contribue à une répartition des richesses particulièrement inégalitaire. Ryan Collins explique que les perdants, dans cette dynamique de hausse des prix des actifs, sont les primo-accédants, c’est à dire ceux qui ne sont pas déjà propriétaires d’une maison ou d’un appartement. L’âge moyen auquel les ménages accèdent à la propriété immobilière ne cesse d’être repoussé, tandis que le taux d’effort qu’ils consacrent au loyer ou au remboursement du crédit immobilier continue d’augmenter. L’auteur en déduit que les économies anglo-saxonnes sont bien rentrées dans une forme de capitalisme rentier. Pour en sortir – ce que souhaite Ryan Collins –, il faut s’atteler à réguler à la fois le système financier et le marché foncier.

1. Présentation de l’ouvrage

3Le deuxième chapitre revient sur la notion de rente et son traitement par les économistes classiques, notamment Smith et Ricardo, qui plaçaient la rente au centre de leurs préoccupations. Le tournant néoclassique a conduit à reformuler le concept de rente sur la base des postulats de l’analyse marginaliste, développée en particulier par l’économiste américain John Bates Clark. La terre et le logement sont confondus avec le capital et ne donnent pas lieu à un revenu spécifique : chacun de ces facteurs de production est rémunéré selon sa productivité marginale. La rente liée à l’immobilier et au foncier n’a donc pas une place à part dans l’analyse. Pourtant, selon Ryan Collins, la terre, d’où est extraite la rente, devrait être distinguée du capital, car il s’agit d’un bien dual qui remplit deux fonctions essentielles : tantôt celle d’un bien avec une valeur d’usage, destiné à satisfaire les besoins des agents individuels, tantôt celle d’un actif non reproductible dont on espère un rendement ou bien une plus-value au même titre qu’un actif financier.

4Pour les économies occidentales, l’âge d’or de l’expansion immobilière – au sens de la généralisation de l’accès à un logement public ou privé – remonte à l’après-Seconde Guerre mondiale, quand des organismes publics et des politiques d’investissement rendirent possible la création de nombreux logements, dont la production et l’attribution restaient cependant encadrés par des circuits spécialisés (organismes publics ou parapublics). Ce développement allait de pair avec l’extension des aires urbaines et le développement des transports. La rente qui découlait de cette activité était alors, selon l’auteur, majoritairement captée par l’État ou des collectivités locales. L’auteur considère ces développements comme l’une des dimensions du régime d’accumulation fordiste – terme que l’il emploie sans pour autant se réclamer de l’approche régulationniste. Ce n’est qu’à partir des années 1960 que les pays anglo-saxons ont commencé à épouser l’idée d’un retrait de l’État au profit d’une plus grande liberté laissée aux mécanismes de marché. Un certain nombre d’impôts sur les propriétés foncières et immobilières ont été abaissés, ce qui a rendu attractif l’investissement dans ces secteurs. Dans le même temps, la hausse des prix a été favorisée par le retrait de l’État, agissant négativement sur l’offre. Du fait du désengagement de l’État, les collectivités locales ont été tenues pour responsables de la politique de logements. Cependant, et pour les mêmes raisons (le retrait de l’État de l’économie), les collectivités locales voyaient leurs ressources diminuer, que ce soit par les dotations de l’État ou via l’impôt.

5Le système bancaire est venu soutenir la demande à travers les crédits immobiliers. L’auteur montre ainsi dans le chapitre 3 la corrélation entre les volumes de crédits immobilier et les prix immobiliers. La dérégulation est là aussi en cause, en l’occurrence ici celle du marché du crédit. Le secteur bancaire reste encadré par des règles, mais il n’y a plus de contrôle par l’État pour orienter les crédits vers des activités socialement utiles, c’est-à-dire une sélectivité du crédit. C’est un des aspects de ce que l’on a appelé la dérèglementation du crédit, que l’auteur décrit dans deux sous-sections consacrées aux États-Unis et au Royaume-Uni. Par ailleurs, les banques prennent moins de risque à octroyer des crédits immobiliers que des crédits pour l’industrie, car en cas de défaut de paiement, il est bien plus facile pour elles de récupérer un bien immobilier que de se rembourser avec l’actif net d’une industrie en faillite. Dans ce schéma, les banques sont qualifiées de rentières par l’auteur. En conséquence, à partir des années 1990, dans les économies avancées, les prêts immobiliers ont dépassé les prêts destinés aux activités de production hors-immobilier. Plusieurs illustrations et graphiques proposés par l’auteur facilitent la compréhension des logiques à l’œuvre (par exemple dans le chapitre 3, qui contient deux schémas représentant les circuits du crédit bancaire et le cycle de financement du logement – housing finance).

6L’auteur rappelle, dans le chapitre 4, que les pouvoirs publics n’ont pas prêté une grande attention au phénomène de hausse des prix immobiliers, car ils supposaient qu’il procurerait un effet richesse aux détenteurs de biens immobiliers, encourageant leur consommation grâce aux crédits alloués sur la base de la valeur marchande (en hausse) des biens immobiliers. En somme, chacun est incité à fermer les yeux devant la hausse des prix immobiliers, car celle-ci apparaît à première vue bénéfique à la consommation. En réalité, l’effet richesse a très peu d’effets positifs sur la consommation, et il est très sensible aux chocs financiers. Du reste, il accentue des problèmes de répartition entre ceux qui disposent d’un patrimoine immobilier, et ceux qui n’en disposent pas.

7Parmi les réformes structurelles proposées dans le chapitre 5, se trouve le développement des banques publiques, capables d’amener du capital « patient » là où les banques à capitaux privés n’ont pas la patience d’investir, préférant les rendements plus rapides offerts par l’immobilier. On trouve également l’idée d’une taxe sur la valeur foncière portant sur la valeur des terrains ou des biens qui n’ont pas connu d’améliorations incrémentales (quand le prix du bien augmente sans qu’aucun ouvrage n’y ait été effectué par son propriétaire), ou encore la volonté de réhabiliter la propriété publique de la terre, ce qui permet de faire sortir la terre (ressource finie) de la logique du marché. Des exemples asiatiques (Hong Kong, Singapour) sont évoqués comme territoires ayant appliqué ces mesures avec un certain succès. On peut imaginer que de telles réformes, dans les pays anglo-saxons, seraient mal accueillies par les propriétaires immobiliers, mais elles pourraient recevoir le soutien de la part croissante de la population rencontrant des difficultés d’accès au logement.

2. Commentaires

8On ne peut que saluer cet ouvrage qui, à notre connaissance, n’a pas son équivalent en langue française. Il est à la fois une synthèse de recherche et une série de propositions à destination des citoyens et des politiques. L’auteur insiste sur la situation préoccupante du logement dans les pays anglo-saxons, en particulier aux États-Unis et au Royaume-Uni : du fait de la dynamique qu’il décrit, une partie croissante de la population ne peut pas se loger décemment ; les problèmes de répartition des richesses tendent à faire naître une situation d’insuffisance de la demande solvable, tandis que l’instabilité financière est renforcée. Si la distinction entre les capitalismes dits « précurseurs » des États-Unis et du Royaume-Uni et ceux qui caractérisent l’Europe continentale est fondée, elle est sans doute de plus en plus une affaire de nuance, tant des économies comme l’Allemagne ou la Suisse, qui ont appliqué certaines des mesures louées dans l’ouvrage pour leur effet positif contre la hausse des prix immobiliers, sont rattrapées par ces hausses de prix. L’ouvrage, publié avant la crise du coronavirus, n’a rien perdu de son actualité, puisque les prix de l’immobilier ont récemment considérablement monté, en moyenne, dans la zone euro (en Allemagne plus encore qu’en France) comme aux États-Unis (où la hausse des prix est à deux chiffres) et au Royaume-Uni.

9La discussion autour de la rente immobilière engagée par Ryan Collins est aussi une critique des instruments de mesure et de statistique utilisés par les autorités gouvernementales et monétaires (et donc par les économistes qui travaillent en leur sein). Ces instruments statistiques contribuent à une impression de richesse croissante largement illusoire. En témoigne par exemple la part que représentent la propriété foncière d’une part, et l’immobilier d’autre part, dans la progression du PIB. Si l’on devait déduire des mesures ces deux composantes aux caractéristiques particulières (non reproductibles, improductives, etc.), comme le suggère l’auteur, une économie comme celle du Royaume-Uni serait en réalité bien plus pauvre et afficherait une croissance bien moindre que ce que n’indiquent les chiffres communiqués par les instituts statistiques. Du côté des protocoles comptables, considérer, d’un point de vue fiscal, l’immobilier comme du capital amortissable, quand bien même le bien immobilier continue de s’apprécier, revient à favoriser l’attractivité du secteur immobilier, sous-taxé. Les banques centrales concentrées sur l’indice des prix à la consommation n’ont, quant à elles, pas tenu compte des prix immobiliers et fonciers dans la conduite de la politique monétaire, ni avant, ni après 2008. Pour ce qui concerne les hausses de prix de l’immobilier observées ces dernières années, elles auraient même, selon l’auteur, une grande part de responsabilité. Le sauvetage du système financier opéré en 2008-2009 et les politiques monétaires expansionnistes pratiquées dans les économies avancées ont renforcé la tendance des agents à considérer le secteur immobilier comme un refuge procurant une rentabilité nettement supérieure à celle que l’on trouve sur les marchés obligataires. Notons toutefois que certaines banques centrales ont commencé à s’inquiéter de la hausse des prix de l’immobilier. La Banque de France a par exemple participé, en 2021, à la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) d’un resserrement des contraintes imposées aux banques dans leurs pratiques de crédit immobilier. Le HCSF a rappelé la nécessité de fixer un taux d’effort plafond (35 % du revenu du ménage), et une durée du crédit limitée à 25 ans, tout en précisant qu’il restait possible de déroger à ces règles. Ces mesures semblent néanmoins limitées, et relativement peu contraignantes. On peut légitimement douter de leur efficacité.

10En revanche, malgré un éclairage renouvelé sur la rente, certaines positions de l’auteur interrogent parfois. Ne fait-il pas fausse route en suggérant, dans le chapitre 5, que la Banque centrale devrait non pas se concentrer sur la variable des taux d’intérêt directeurs, mais fixer un objectif de croissance du PIB et allouer des quantités de crédit au système bancaire en conséquence ? L’expérience des banques centrales, y compris l’expérience récente des injections quantitatives faisant suite à la crise des subprimes, semble disqualifier cette idée (Fontana, Realfonzo & Passarella, 2020). Néanmoins, l’auteur précise que ces injections exogènes seraient couplées à des arbitrages sectoriels sur le modèle de ceux de la Corée du Sud, de Taiwan et du Japon après la Seconde Guerre mondiale (interdictions des crédits ayant pour conséquence d’augmenter les prix des actifs, allocation des crédits à certains secteurs stratégiques). En somme, cela introduit une sélectivité du crédit et permet, selon l’auteur, d’éviter la formation de bulles.

11Une dernière critique que l’on peut adresser à l’auteur est sa tendance à aborder énormément de questions sans les traiter toutes en profondeur. Par exemple, la partie sur la théorie de la rente est traitée de manière lapidaire et l’on passe trop rapidement, dans le chapitre 2, d’une évocation du travail pionnier du théoricien marginaliste John Bates Clark à un exposé statistique des problèmes contemporains. Un certain nombre d’aspects des politiques néolibérales sont évoqués un peu trop rapidement, sans un traitement approprié. Par ailleurs, le lien entre la théorie économique (dont la variante néoclassique aurait sous-estimé l’importance de la rente) et la politique économique n’est pas du tout traité. Ces lacunes peuvent probablement s’expliquer par le format de l’ouvrage, qui, on le devine, ne permet pas d’inclure l’ensemble de ces éléments. Le livre n’en reste pas moins plaisant à lire, pertinent dans ses arguments et recommandable.

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Bibliographie

Fontana G., Realfonzo R. & M. V. Passarella (2020), « Monetary economics after the global financial crisis: What has happened to the endogenous money theory? », European Journal of Economics and Economic Policies: Intervention, vol. 17, no 3, p. 339-355.

Mazzucato M. (2018), The Value of Everything: Making and taking in the global economy, London, Allen Lane, Penguin Books.

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Notes

1 La présentation de l’Institut et de ses recherches est consultable à l’adresse suivante : https://www.ucl.ac.uk/bartlett/public-purpose/research-0

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Pour citer cet article

Référence électronique

Adrien Faudot, « À propos de l’ouvrage de Josh Ryan Collins, Why can’t you afford a home? »Revue de la régulation [En ligne], 31 | 2nd semestre / Autumn 2021 | décembre 2021, mis en ligne le , consulté le 19 mai 2022. URL : http://journals.openedition.org/regulation/20635 ; DOI : https://doi.org/10.4000/regulation.20635

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Auteur

Adrien Faudot

Maître de conférences, Grenoble INP, CERAG, Université Grenoble Alpes, 38000 Grenoble ; adrien.faudot@univ-grenoble-alpes.fr

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