Action financée par la Région d’Île-de-France : cet article a bénéficié du soutien de la Région d’Île-de-France à travers son dispositif « Chaire SHS ».
- 1 La notion a été formalisée dans le rapport de 2005 du Millenium Ecological Assessment (MEA), comman (...)
1Les scientifiques du Groupe Intergouvernemental d’Experts sur l’évolution du Climat (GIEC) soulignent l’ampleur des transformations à venir dans l’usage des terres, tant dans le choix des cultures que des pratiques agricoles, et prédisent un bouleversement des géographies agricoles actuelles. En parallèle, la transformation rapide du climat et la crise environnementale renforcent l’attrait pour de nouveaux usages de la terre agricole, à la fois énergétiques (culture d’agrocarburants, agrivoltaïsme) et environnementaux (stockage du carbone, réserve de biodiversité), ces derniers s’expliquant notamment par l’essor des marchés de la compensation écologique (Dauguet, 2021 ; Barral, 2021). Plus généralement, la contribution des sols agricoles à l’atténuation et leur capacité à s’adapter au changement climatique ont fait l’objet de plusieurs initiatives récentes encourageant la préservation de ces services écosystémiques1, notamment le programme international « 4 pour mille » (Kon Kam King et al., 2018) ou la directive européenne sur la surveillance des sols votée fin 2025. Dans quelle mesure cette préoccupation croissante pour les valeurs environnementales des terres transforme-t-elle le marché foncier agricole, notamment la définition du prix des parcelles, dans un contexte de tensions déjà vives sur l’accès à la terre (Li, 2014 et 2017 ; Baysse-Lainé, 2022) ? Il s’agit ici de s’interroger sur l’articulation entre la valorisation des sols agricoles sous l’angle des services écosystémiques et le marché du foncier agricole, soit deux approches distinctes des terres agricoles.
- 2 Voir notamment les travaux de Alexander Dobeson (2025) sur les marchés fonciers britannique et alle (...)
2L’article répond à cette question au prisme d’une sociologie des pratiques de quantification déployées par les experts fonciers en France (Enjolras et al., 2023). Cette profession réglementée, ayant des équivalents européens2, produit des évaluations qui font autorité pour stabiliser la valeur des parcelles tant agricoles que forestières (Vatin, 2013 ; Doganova, 2024). Le marché foncier agricole français étant plus régulé que ses voisins européens (Chouquer & Maurel, 2019), l’avis des experts fonciers n’est pas le seul élément impliqué dans la fixation du prix : les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) jouent un rôle déterminant (Sencébé, 2012), en étant informées des ventes et en ayant la possibilité d’intervenir dans celles-ci, tout en établissant des barèmes encadrant les prix de location et de vente. Le rôle de la SAFER sera cependant laissé hors de l’analyse, pour se concentrer sur l’évolution des pratiques d’évaluation des experts fonciers agricoles face à la montée de la valorisation environnementale des sols agricoles, et sur les débats que cela suscite au sein d’une profession historiquement proche du monde agricole (encadré 1).
Encadré 1 : La profession d’expert foncier, genèse et morphologie
La profession d’expert foncier agréé est encadrée par un ordre, qui en attribue le titre : le Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière (CNEFAF). Le CNEFAF représente les experts auprès des pouvoirs publics et rassemble à la fois la profession d’expert foncier et agricole (ci-après « expert agricole ») et celle d’expert foncier forestier (ci-après « expert forestier »), chaque type d’expert étant en revanche rattaché à son propre syndicat, respectivement la Confédération des Experts Fonciers (CEF) et Experts Forestiers de France (EFF). S’il est possible d’être à la fois expert agricole et expert forestier – cette configuration étant relativement fréquente – les deux professions se caractérisent par une histoire et des pratiques expertales bien distinctes, leur rapprochement au sein d’une confédération commune étant relativement récent (2006).
- 3 Environ un expert-e agricole sur cinq est une femme ; la profession d’expert-e forestier-e est enco (...)
Suivant Nadège Vezinat (2016, p. 78), ces professions peuvent être décrites au prisme de leur effectif, leur genre, leur niveau de diplôme, leurs conditions de recrutement et leurs origines sociales. D’après le CNEFAF, on compte 505 experts agricoles et 176 experts forestiers en 2025, répartis sur l’ensemble du territoire : l’expertise foncière a une dimension localisée et s’adapte aux spécificités agricoles ou forestières du territoire, notamment les fortes variations de prix selon les zones. La profession étant à dominante masculine3 et les interviewés étant des hommes, on utilisera le masculin dans l’article.
- 4 Il s’agit d’ailleurs de la seule double activité tolérée par le CNEFAF pour les experts agricoles ( (...)
- 5 Entretien avec un expert agricole, septembre 2024.
- 6 Entretien avec un expert forestier, septembre 2024.
Le titre d’expert agricole ou expert forestier est attribué par le CNEFAF à l’issue de plusieurs étapes : formation initiale ; stage sous la responsabilité d’un tuteur lui-même expert agréé ; présentation de dossiers d’expertise et d’un mémoire devant un jury d’experts agréés. Les experts agricoles sont historiquement proches des agriculteur.rice.s et la profession a longtemps recruté dans ce milieu, soit en double activité4, soit à l’issue d’une carrière agricole. Si « aujourd'hui, c'est beaucoup moins le cas », un enquêté estime que la moitié encore des experts agricoles est ou a été agriculteur.rice5. L’origine sociale des experts forestiers est plus diverse, et la majorité d’entre eux exerce une double activité en gestion forestière (Glinel, 2023), c’est-à-dire qu’ils prescrivent des pratiques visant à maintenir le patrimoine forestier en valeur : « Les experts forestiers […] font de la gestion forestière aussi […] et peuvent prescrire des interventions [coupes de bois, récoltes, plantation, ndlr] alors qu'en agricole [non] »6. Une autre spécificité de l’expertise forestière tient dans le fait que les experts peuvent accompagner les transactions, à la manière d’un agent immobilier, percevant une rémunération correspondant à un pourcentage du prix de vente. Les experts agricoles et forestiers exercent comme indépendants au sein de cabinets de taille variée et répondent à divers mandants (particuliers, entreprises, assurance, acteurs publics, etc.).
3L’étude s’appuie sur une enquête qualitative (encadré 2) ayant notamment permis de réaliser une série d’entretiens semi-directifs avec des experts agricoles et forestiers et d’étudier le rôle d’un groupe de travail interne consacré à l’intégration des services écosystémiques aux méthodes d’évaluation foncière et forestière. A partir de ces différents matériaux, l’article explore comment, en interne au groupe des experts agricoles, se construit une nouvelle manière de « voir » (Scott, 1999) les terres agricoles au prisme des services écosystémiques, et examine à la fois les acteurs ayant promu cette évolution – au sein de la profession et au-delà – et les effets de cette évolution sur le groupe professionnel. L’intérêt d’examiner la traduction d’un objet initialement cadré et quantifié en termes agricoles vers une re-problématisation environnementale (Knox, 2020) est de donner à saisir le travail politique et les résistances associées à la production de données environnementales, une configuration déjà documentée dans le monde agricole autour des effets de l’exposition aux pesticides (Jouzel & Prete, 2021) ou des échanges en ligne sur l’‘agri-bashing’ (Brunier & Kotras, 2024). Le cas des experts fonciers complète ces analyses de l’écologisation contrariée de l’agriculture : quels sont les ressorts du « tournant environnemental » de ces métriques agricoles, et comment s’articulent in fine les valorisations économique et environnementale de la terre (Vatin, dir., 2009) ?
Encadré 2 : Enquête et matériaux
L’article s’appuie sur une enquête réalisée en 2024 et 2025, articulant une série d’entretiens semi-directifs avec des experts agricoles et forestiers (n = 8) et l’étude de matériaux textuels associés (notamment deux guides édités par le CNEFAF, le Guide méthodologique de l’évaluation foncière, agricole et viticole et Reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, et les sites web du CNEFAF et d’experts). Une série d’entretiens avec d’autres acteurs du marché foncier (régulateurs, investisseurs, agrégateur de crédits écologiques, chercheurs) (n = 11) a permis de saisir le contexte marchand dans lequel s’inscrit l’expertise. La série d’entretiens avec les experts a démarré suite à ma prise de contact avec un expert spécialiste des transformations de l’évaluation foncière face au changement climatique s’étant exprimé dans la presse spécialisée. Ce premier entretien a permis d’identifier l’existence d’un groupe de travail interne au CNEFAF sur les services écosystémiques, dont le rôle et les débats internes ont été précisés au fil des entretiens, obtenus par effet « boule de neige ». J’ai veillé à ne pas restreindre l’échantillon d’entretiens aux seuls membres de ce groupe de travail et à représenter une diversité de territoires (correspondant à des niveaux de prix contrastés, par exemple à la fois dans des régions céréalières et légumières pour les terres, et à la fois dans des régions de production sylvicole ou de forêts « d’agrément » pour les forêts). Par ailleurs, pour saisir l’étape de l’entrée dans la profession et les enjeux générationnels, j’ai interrogé à la fois des nouveaux entrants dans la profession, des actifs et des retraités. La grille d’entretien visait à restituer les critères d’évaluation mobilisés par les experts fonciers, avant d’aborder la manière dont ils intègrent actuellement les éléments environnementaux, puis de traiter la manière dont la perspective des services écosystémiques viendrait transformer l’évaluation et la valorisation des terres.
4L’enquête montre que l’environnementalisation de la mesure s’appuie sur une élaboration conceptuelle spécifique, ici la notion de service écosystémique (Robertson, 2004 ; Bonneuil, 2015), qui permet d’agréger une diversité d’intérêts : sensibilité écologiste de certains experts, que leur résistance aux méthodes standard rapproche du statactivisme (Bruno et al., 2014) ; soutien à la création de nouveaux revenus via la compensation écologique (Barral & Guillet, 2022). Cette notion a permis de stabiliser des principes d’évaluation et d’élaborer une méthodologie dont l’objectif est qu’elle soit à terme intégrée à la formation des futurs experts. Cependant, des considérations « techniques », comme les conventions de mesure préexistantes (Desrosières, 2014), se sont révélées nécessaires pour conférer à la méthode un pouvoir performatif (Callon, 1998). Ces outils ont été rendus disponibles par des formes de mimétisme institutionnel et la circulation de savoirs spécialisés depuis les experts forestiers vers les experts agricoles, deux professions qui dialoguent de plus en plus (encadré 1). En effet, à la différence des experts agricoles, les experts forestiers sont confrontés de longue date aux demandes de valorisation des services environnementaux ; par ailleurs, la méthode de calcul propre à l’évaluation forestière (encadré 3), indexée sur les revenus procurés par la ressource, permet plus facilement d’intégrer les services écosystémiques que la méthode privilégiée par les experts agricoles, indexée sur la comparaison entre parcelles.
5Le deuxième résultat de l’enquête tient à la relation constitutive qu’entretient une profession, ici celle des experts agricoles, avec les formes spécifiques de quantification qu’elle développe (Martin, 2020 ; Champy, 2012). L’article explore cette co-construction, en montrant d’abord que l’intérêt pour les services écosystémiques s’explique par l’évolution du recrutement des experts agricoles et par leur socialisation accrue avec les experts forestiers : cette socialisation secondaire pèse sur les pratiques professionnelles du groupe (Samak, 2021), et notamment sur les pratiques de calcul qu’ils privilégient. Ce processus a été renforcé par le soutien d’acteurs extérieurs, notamment l’orientation croissante des politiques publiques vers la valorisation des services écosystémiques agricoles et l’intérêt du secteur de l’assurance pour une méthodologie évaluant les dommages agricoles en régime de changement climatique. Réciproquement, le débat interne aux experts sur les services écosystémiques a eu des effets sur les contours du groupe (Demortain, 2019 ; Champy, 2012). Cependant le cas étudié ne s’apparente pas à la fragmentation d’une profession (Vezinat, 2016), car le statactivisme à l’œuvre n’est pas une critique radicale des conventions de mesure en place, ni ne vise à les remplacer à court terme (Bruno et al., dir., 2014, p. 27) et s’élabore sous l’autorité du CNEFAF. L’enjeu pour les acteurs de ce groupe de travail sur les services écosystémiques est davantage d’anticiper une évolution perçue comme inévitable, en cherchant à y défendre les intérêts d’une profession en concurrence avec d’autres acteurs impliqués dans la production des instruments marchands des politiques environnementales (bureaux d’étude, sociétés privées, etc.) (Barral et al., 2024).
Encadré 3 : Pratiques d’évaluation et de valorisation des experts fonciers
- 7 Entretien avec un expert agricole, août 2024.
- 8 Entretien avec un expert agricole, septembre 2024.
- 9 Entretien avec un expert agricole, août 2024.
- 10 Guide méthodologique de l’évaluation foncière, agricole et viticole 1ère édition, octobre 2017. Les (...)
Les demandes d’évaluations répondent à une diversité de contextes : « le point commun de l'ensemble des missions c'est qu'on aboutit à une valeur : (i) à une valeur de dommage ou valeur d’indemnisation ; (ii) à une valeur vénale ; (iii) à un préjudice. »7 La configuration de la fixation du prix en amont d’une transaction donne lieu à l’évaluation de la valeur dite « vénale ». Dans ce cas, si les deux parties peuvent mobiliser un expert (sans obligation), le plus souvent un seul expert est mobilisé (à la charge de la partie qui le sollicite). Le prix estimé de la ressource peut peser sur le choix de recourir ou non à un expert foncier, et sur le degré de détails de l’expertise sollicitée : « on est dans des secteurs où la terre vaut quand même un petit peu d'argent : les gens sont prêts à payer une expertise un peu fine »8 L’expertise en dommage correspond par exemple au cas d’un feu ayant détruit une forêt ou des intempéries ayant endommagé une parcelle. L’expertise en préjudice correspond à la destruction, complète ou partielle, d’une forêt ou d’une parcelle par l’action d’un tiers. Dans ces deux cas, les assureurs et les tribunaux sont des mandants réguliers : « dans le cadre de litiges, conflits de voisinage ou […] incidences climatiques, donc grêle, sécheresse, pluie, qui font que les cultures sont endommagées. Si les agricultrices et agriculteurs ont souscrit à une assurance qui les couvre là-dessus, on vient évaluer [le dommage] [en étant] mandaté par l'assurance »9. Quel que soit le type de demande, les évaluations suivent le cadre fixé par le CNEFAF, formalisé à la fois dans des méthodes spécifiques (par les revenus, par comparaison) et dans des « guides d’évaluation » qui résument les principaux critères à considérer par les experts, notamment le Guide de l’évaluation foncière parfois présenté comme une « bible »10.
- 11 L’enquête s’est centrée sur le foncier dit « non-bâti » : l’évaluation du foncier dit « bâti » (c’e (...)
6Les experts agricoles évaluent le prix d’une parcelle non-bâtie11 à partir d’éléments déterminant sa productivité (fertilité, taille et forme des parcelles, etc.) et sa rentabilité économique (prix des denrées produites sur le territoire, etc.), tout en valorisant les infrastructures facilitant la production ou la commercialisation (irrigation, transports, etc.). Dans cette perspective, les éléments naturels présents sur les parcelles ou à proximité (haies, zones humides, etc.), et les réglementations environnementales associées, sont majoritairement considérés comme des contraintes au regard de la productivité, et donnent généralement lieu à une évaluation à la baisse du prix par les experts. Cependant les entretiens montrent la diversité des pratiques d’évaluation : si le guide méthodologique de l’évaluation foncière et les méthodes auxquelles les experts sont formés constituent une référence commune (encadré 3), une marge d’interprétation existe permettant à certains s’engagent dans une forme de statactivisme (Bruno et al, dir., 2014) visant à mieux prendre en compte les valeurs environnementales des terres agricoles. C’est le cas de pratiques d’évaluation qui valorisent les écosystèmes agricoles (biodiversité, stockage de carbone, etc.) ou qui intègrent les revenus issus des réglementations environnementales dans le calcul du prix. Cependant, en considérant que les services écosystémiques contribuent indirectement à la production ou aux revenus agricoles, ces pratiques ne remettent pas en cause le référentiel commun aux experts agricoles : il s’agit d’un statactivisme qui utilise les « marges de liberté » (ibid, p. 27) laissées ouvertes par les conventions de quantification, sans déstabiliser le cadre commun spécifique de la profession.
- 12 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
- 13 Idem.
7La construction de la valeur d’une parcelle par un expert agricole s’appuie sur un ensemble de critères listés dans le Guide de l’évaluation foncière du CNEFAF, dont certains apparaissent comme particulièrement structurants dans les entretiens : la dynamique de l'offre et de la demande de ce type de parcelles (localisation géographique, bassin de production, chaine de commercialisation, etc.) mais aussi des considérations agronomiques liées au modèle agricole intensif (caractère mécanisable des terres, présence d’un système d'irrigation, etc.). Cette approche étant fondé sur la comparaison de la rentabilité de la terre avec d’autres parcelles proches sur le territoire considéré, elle est souvent qualifiée d’approche « par comparaison », par opposition à l’approche « par le revenu » utilisée par les experts forestiers (voir la Partie 2). Le faible niveau des loyers agricoles, lié à la régulation de la SAFER, rendrait en effet impossible le recours à l’approche par le revenu : « il y a une déconnexion entre les loyers des terres agricoles et la valeur des terres »12. De manière synthétique, un expert résume la construction du prix en ces termes : « je peux faire de la culture à valeur ajoutée : ma terre vaut cher ; si je ne peux pas en faire, ma terre vaut beaucoup moins cher »13. C’est la possibilité de vendre la production agricole réalisée sur une parcelle donnée à des prix rémunérateurs qui fonde le prix du foncier, bien plus que sa qualité agronomique, car « avec des intrants, on peut faire ce qu’on veut » :
- 14 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
C'est l'offre et la demande, un point c'est tout […] dans le nord-est de la France, ou dans la région de la Somme autour d'Amiens, vous avez des producteurs de légumes de plein champ qui produisent des pommes de terre, des carottes, des petits pois ou des haricots en conserve pour Bonduelle et d'autres. Le prix de la terre [là-bas] est élevé parce qu'on sait qu'on peut faire pousser des pommes de terre sur cette terre, et qu'on aura de vrais contrats rémunérateurs derrière. Peu importe que la terre soit dégradée, peu fertile, etc. : avec des intrants, on peut faire ce que l'on veut !14
8A ces dimensions marchandes viennent s’ajouter des éléments facilitant le mode de production intensif : la taille et la forme des parcelles, afin de permettre le passage des engins agricoles (Aguiton et al., 2025) ; le potentiel agronomique des sols agricoles, selon sa composition minérale et biologique, établie à partir des cartes de sols élaborées par les Chambres d’Agriculture ou par des services privés d’analyse de qualité de sols sollicités par les agriculteur.rice.s. Ces éléments donnent lieu à une plus-value lorsqu’ils facilitent la production agricole, à une moins-value lorsqu’ils l’entravent :
- 15 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
On regarde l'état du milieu ; l'accessibilité des terres ; si c'est facilement mécanisable ou pas ; la profondeur de sol […] ; les équipements de cette terre, etc. Les méthodes varient un peu d'un confrère à un autre mais on a des plus et des moins en se disant « terre hyper profonde, facile d'accès, plate, pas de rochers, ni quoi que ce soit, des teneurs… un sol de qualité, des sols drainés, un accès à l'irrigation, du coup c'est plus 10 % ou plus 20 % par rapport au prix moyen ». [..] On va regarder aussi tout ce qui est réglementation ; tout ce qui est servitude d'utilité publique (passage de lignes électriques, de réseaux de gaz) ; […] qui fait que l'agricultrice ou l'agriculteur peut être embêté pour tel et tel travail.15
- 16 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024
9Enfin, le prix des terres agricoles est tiré à la hausse dans les régions péri-urbaines, du fait de la possibilité de rendre certains terrains constructibles. Comme la commercialisation de la production agricole, cet élément pèse davantage sur le prix que la qualité agronomique : « moi j’ai des secteurs où des terres de moins bonne qualité sont vendues plus cher que dans d'autres secteurs, juste parce qu'on a une pression locale [à l’urbanisation] plus importante »16.
- 17 La demande en produits issue de l’agriculture biologique s’est réduite face à l’inflation ayant sui (...)
10Au contraire, les éléments environnementaux associés aux terres agricoles apparaissent souvent comme improductifs et non-marchandisables et donnent lieu, dans la pratique de la majorité des experts agricoles, à des moins-values (c'est-à-dire que le prix de la terre est réduit). C'est le cas, par exemple, de la présence de haies ou de zones humides qui, malgré leurs vertus de protection des écosystèmes et de résilience des parcelles face aux épisodes climatiques extrêmes, peuvent complexifier la mécanisation de la production. Dans le même sens, les terres ayant été cultivées selon le mode de production biologique sont généralement associés à une moins-value, du fait des efforts à consentir pour les rendre « propres » à l’aide de la chimie, dans un contexte de multiplications des déconversions17, comme l’explique un expert :
- 18 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
Les mêmes parcelles exploitées ou en bio ou pas en bio, aujourd'hui, on ne va pas avoir d'écart et je dirais même, c'est presque même le contraire […] : si le bio a été moyennement bien fait, les gens vont se dire « on ne va pas aller sur ces terres-là, parce que ça va être trop dur à rattraper [parce que] quand on n'utilise que du ‘mécanique’, on n'est jamais aussi ‘propre’ qu'en chimique ».18
11Symétriquement, les réglementations environnementales en vigueur sur les parcelles sont susceptibles de donner lieu à des moins-values, ou de ne pas être prises en compte dans l’évaluation du prix. C’est le cas des zones « Natura 2000 », aires protégées abritant à la fois des espèces menacées (oiseaux, faune, flore) et les habitats qui leur permettent de se reproduire, établies en 2007 suite aux directives européennes « Oiseaux » et « Habitats, Faune, Flore », mais aussi des périmètres de protection des zones de captage de l’eau potable, dans lesquels certaines activités agricoles sont proscrites. Comme l’explique un expert :
On va regarder les contraintes qu'il y a là-dessus, c'est-à-dire des éventuelles zones de captage, des zones Natura 2000. Aujourd'hui, vous avez tout un secteur de la Beauce qui est en zone Natura 2000, […] notamment faite pour les oiseaux des plaines.
12Le niveau de contrainte est jugé d’autant plus fort que les réglementations environnementales sont susceptibles d’évolutions. Pour réduire le risque (et son impact possible sur le prix), l’hypothèse généralement retenue par les experts est la stabilité réglementaire :
- 19 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
On a entendu dire que l’idée c'était qu'il n'y ait plus de phyto en zone Natura 2000, sauf que […] on est sur des zones où aujourd'hui l'irrigation s'est développée, des productions à valeur ajoutée avec des pommes de terre et des oignons. […] Si on enlève le phyto-engrais dans ce secteur-là, on sait que la valeur des terres, c'est diviser par 5 ou 6 […] Mais à part citer [la réglementation environnementale], aujourd'hui, on n'en tient pas forcément compte dans l'évaluation parce qu'en fait, on se rend compte que ce n'est pas pris en compte dans les transactions.19
13Ainsi, les éléments productifs et marchands déterminent l’essentiel de la valeur d’une parcelle dans les pratiques d’évaluation ; au contraire, les éléments liés à la biodiversité, à l’eau, etc. ou la réglementation associée font souvent figure d’obstacles ou sont ignorés.
14Les entretiens montrent cependant que les experts agricoles disposent de marges d’interprétation qui permettent à certains de se détacher de la vision selon laquelle les éléments environnementaux seraient associés à une moins-value. Selon plusieurs entretiens, il s’agit d’une configuration minoritaire : la sensibilité « écologiste » serait moins représentée chez les experts agricoles que l’approche « productiviste », alors que les experts forestiers développent plus fréquemment la première pour des raisons historiques (on y reviendra ci-après). Une anecdote sur un récent congrès annuel du CNEFAF illustre ces grandes tendances :
- 20 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
Les courants de pensée [représentés chez les experts, ndlr] sont soit productivistes, soit écolos : on a les deux personnages sans souci […] parce que leur clientèle le justifie, parce que leur propre expérience le justifie […] Ce congrès […] rassemblait le CNEFAF […]. X est intervenu : c'est un personnage […] relativement climato-sceptique dans son exposé. […] Certains experts agricoles buvaient du petit lait avec X ; les forestiers, on a tous eu un haut-le-cœur.20
15Les entretiens suggèrent que les experts agricoles développant une sensibilité écologiste sont plutôt des nouveaux venus, plus éloignés de la profession agricole que les anciennes générations (encadré 1), dont certains ont reçu une formation en sciences de l’environnement, voire ont occupé des professions spécialisées sur ces enjeux (dans le monde académique ou les politiques publiques). Cette sensibilité à la biodiversité s’expliquerait alors en partie par une socialisation professionnelle antérieure, suivant ce qui a été montré sur le rôle de la socialisation secondaire, conjugale notamment, dans l’entrée en maraîchage biologique (Samak, 2021). Un expert explique ainsi s’être d’emblée distancé de la formation du CNEFAF au profit d’une vision plus « positive » de l’environnement, en s’appuyant sur son expérience professionnelle précédente :
- 21 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
J'étudi[ais] les systèmes biologiques [dans mes fonctions précédentes], et [dans] l'une des premières formations que j'ai suivies [en tant qu'expert agricole], on m'a appris que les terres agricoles biologiques étaient automatiquement dévaluées de 10 % parce qu'il y avait un stock de semences dessus. J'ai cru que j'allais tomber de ma chaise ! Si vous avez trop de haies, il est difficile de les mécaniser et certains de mes collègues s'accommodent volontiers d'une moins-value [dans le calcul du prix].21
16Sur cette base, cet expert s’autorise des pratiques de quantification différentes, qui intègrent par exemple les bénéfices de la production biologique pour l’environnement ou les effets de la présence de zones humides ou de haies sur la protection de la biodiversité, car il considère que ces éléments « naturels » bénéficieront in fine à la production agricole. Il met pour cela à profit les marges d’appréciation dont il dispose, sans remettre en cause le guide du CNEFAF :
Le guide est commun […] mais ce n’est pas une obligation, c'est une recommandation. […] Il y a plein de critères environnementaux que je regarde et que d'autres confrères ne regardent pas du tout.22
17Autre exemple : le même expert explique que le critère de la qualité du sol n’est pas interprété de la même manière par les experts sensibles à la biodiversité (présence de micro-organismes, etc.) et ceux qui s’appuient sur les analyses en termes minéraux et de nutriments (les « cartes du sol » élaborées par les Chambres d’Agriculture citées précédemment). Il souligne à nouveau sa liberté d’appréciation et explique que son interprétation de ce critère tranchera avec celle de confrères mobilisant le référentiel traditionnel, notamment ceux installés sur les territoires marqués par le mode de production intensif comme les grandes plaines céréalières :
Dans la prise en compte d'éléments environnementaux, les débats vont commencer : sur la qualité du sol, comment on aborde cette notion ? Quel type d'indicateur on doit mobiliser ? Quelle est la valeur des éléments « non productifs » sur l'exploitation ? Si vous avez une zone humide, aujourd'hui vous avez une moins-value [Moi] je pense que demain c'est une valeur importante. Vous avez des haies mal taillées, vous avez trop de haies, c'est difficilement mécanisable : certains confrères vont y aller allègrement avec une moins-value. Moi je pense que demain ce seront des choses courues.
[Lise Cornilleau] Sur cet exemple de zone humide, dans votre évaluation d’une telle parcelle, vous ne mettez pas de moins-value, vous êtes libre de ne pas le faire ?
Je suis tout à fait libre effectivement et au contraire je vais essayer de valoriser le potentiel des arbres pour la production.
18Les pratiques de cet expert s’approchent du statactivisme écologique, dans une configuration où il utilise sa liberté d’appréciation, sans créer un nouvel indicateur : cette option serait plus coûteuse (Bouleau & Deuffic, 2016) et soumise à de multiples épreuves visant à attester de la crédibilité et de l’autorité du nouvel indicateur (Cornilleau, 2019). Chez cet acteur, au contraire, une forme d’alignement avec le référentiel du CNEFAF cohabite avec un engagement en faveur d’une pluralisation des déterminants de la production et des revenus agricoles : la mise en valeur d’éléments environnementaux s’inscrit dans la vision d’une agriculture plus résiliente si elle est intégrée à son écosystème, ce qui justifie à ses yeux d’influer sur le prix.
19D’autres experts soulignent que les réglementations environnementales ne viennent pas seulement miner les revenus attendus de la mise en culture des terres ou de la commercialisation des denrées produites, mais qu’elles génèrent parfois des revenus complémentaires à ceux de l’agriculture. Par exemple les terres situées en zone « Natura 2000 » sont exonérées d’impôt foncier pendant cinq ans (renouvelable). Au-delà des réglementation de la protection de la biodiversité proprement dites, les experts soulignent l’intérêt de mesures visant à dégager des revenus non-agricoles, dans un contexte de tensions sur les revenus agricoles : les Mesures Agro-Environnementales et Climatiques (MAEC) de la Politique Agricole Commune (PAC) rémunèrent des pratiques agroécologiques qu’il est possible de déployer sur des parcelles moins productives, qui se voient donc valorisées par un revenu environnemental ; les pratiques de compensation sont rémunérées par les acteurs ayant acquis des crédits de compensation (carbone notamment) en échange d’une transformation des pratiques, par exemple la transformation d’une parcelle emblavée et drainée en prairie humide. Comme l’explique un expert, ces sources de revenus non-négligeables méritent d’influencer le prix d’une parcelle :
- 23 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
Ce sont à la fois des contraintes environnementales, à la fois plutôt des aubaines aussi, parce que sur ces zones-là, il y a la possibilité d'aller mettre certaines terres les moins fertiles en MAE[C] et de finalement pouvoir en tirer un revenu qu'on n'aurait pas tiré ailleurs. On a aussi des conventions en Natura 2000 qui permettent de ne pas payer d'impôt foncier, ce qui aujourd'hui peut ne pas être négligeable sur la terre agricole. 23
20Les acteurs soulignant l’intérêt de certaines réglementations environnementales s’approchent moins du statactivisme écologique déjà cité, mais sont sensibles aux sources additionnelles de revenus. Cependant, les experts agricoles à qui sont adressées des demandes concernant les MAEC ou la compensation écologique sont une minorité, quelques cabinets seulement parvenant à « vivre de l’expertise environnementale » pour citer un expert. C’est précisément cette veine de la création de revenus complémentaires qui sera creusée par l’innovation induite dans un groupe de travail du CNEFAF rassemblant experts agricoles et experts forestiers autour du thème des services écosystémiques : évaluer et quantifier ces services et en proposer une valorisation sous forme monétaire. Alors que l’expertise forestière valorise désormais de manière routinière les revenus environnementaux des forêts (notamment la compensation carbone), la formalisation d’une méthodologie de valorisation des services écosystémiques commune à la forêt et à la terre fera débat au sein de la profession.
- 24 La présidence de l’ordre est assurée par un expert agricole ou forestier élu par ses collègues lors (...)
21Suivant la volonté de la présidence du CNEFAF24 de proposer un cadre unifié permettant de répondre aux sollicitations croissantes de mandants (assurances et tribunaux notamment) sur les services environnementaux des forêts comme des terres, un groupe de travail sur les services écosystémiques a été créé en 2022. Il s’agit pour l’ordre des experts fonciers de prendre position sur un sujet devenu majeur dans l’action publique, marquée par le vote de la directive européenne de surveillance des sols mais aussi par l’initiative de l’Union Européenne (UE) autour des crédits « Nature ». Le groupe de travail, composé d’une dizaine de personnes, rassemble à parts égales des experts agricoles et des experts forestiers, ainsi que deux scientifiques (économie, agronomie) spécialistes de la notion de service écosystémique. Les échanges qui se nouent entre les experts agricoles et ces autres catégories d’acteurs donneront lieu à une traduction (Callon, 1986) du concept de service écosystémique appliquée aux terres agricoles, dont la méthodologie s’inspire à la fois de la littérature scientifique et des pratiques des experts forestiers. Le groupe de travail n’est pas pérenne mais a pour objectif de développer des « méthodes opérationnelles », selon les termes rapportés par un expert, soit des méthodes qui permettent de statuer une valeur monétaire à ces services (Robertson, 2004) pour les intégrer à l’évaluation (encadré 3).
22Selon les experts impliqués dans le groupe de travail et la présidence du CNEFAF qui en est à l’origine, l’expertise foncière doit se positionner comme un acteur de référence dans les modes de calcul des services écosystémiques agricoles et forestiers, dont les marchés se sont institutionnalisés (compensation carbone) ou sont en train de l’être (compensation biodiversité). Il s’agit pour cela de développer une méthodologie reconnue, en bénéficiant notamment des apports de deux scientifiques spécialistes des services écosystémiques au groupe de travail. La présidence du CNEFAF a cherché à impliquer deux types d’experts agricoles et forestiers : d’abord ceux qui, dans leur pratique, traitent régulièrement des demandes de valorisation environnementale, par exemple dans le cadre de collaborations avec des ONG écologistes, au point pour certains d’animer des formations internes au CNEFAF sur l’environnement. Une deuxième catégorie d’experts a été approchée : ceux qui, du fait de leur parcours universitaire en sciences du sol ou en écologie, sont détenteurs de connaissances académiques sur les services écosystémiques tant forestiers qu’agricoles. Ces experts au profil universitaire ont facilité les échanges avec les chercheurs du groupe, comme l’explique l’un d’entre eux :
- 25 Entretien avec un chercheur, août 2024.
X a dû peser dans la manière de formuler les objectifs du travail parce qu’il venait du monde des sols. D'un point de vue académique, ça fait longtemps qu'on parle des services fournis par les sols [dans sa discipline : les sciences du sol]. Il connaissait ce concept de service déjà et, quand il m'a contacté, il connaissait très bien mes travaux25
23Les travaux de ce groupe de travail s’inscrivent dans un contexte politique favorable aux services écosystémiques : suite aux travaux du Millenium Ecological Assessment (MEA) et à la création en 2010 de l’Intergovernmental Science-Policy Platform on Biodiversity and Ecosystem Services (le « GIEC » de la biodiversité), la plateforme Evaluation Française des Ecosystèmes et des Services Ecosystémiques (EFESE) a décliné ces réflexions à l’échelle nationale en 201226. La notion irrigue désormais l’action publique environnementale, depuis la loi « Biodiversité » de 2016, qui introduit les études d’impact obligatoires avant un projet d’aménagement, jusqu’aux chartes des réserves de biosphères et des parcs naturels régionaux. Si l’écho d’EFESE a été moindre dans l’action publique agricole, il a donné lieu au programme international « 4 pour 1000 » qui promeut le stockage de carbone dans les sols comme solution au réchauffement climatique (Kom Kan King et al., 2018). Dans ce contexte, un expert membre du groupe explique que l’initiative du CNEFAF faisait l’objet d’un soutien politique dans les Ministères : « dès qu'on en parle dans les couloirs des Ministères [de l’Agriculture et de l’Ecologie], ils sont tous assez intéressés, ils disent ‘quand vous aurez quelque chose de prêt on est preneurs’ ». Les réglementations européennes sur les services écosystémiques du Green Deal, notamment la directive européenne de surveillance des sols et l’initiative de formalisation des crédits « Nature » visant à structurer le marché en matière de compensation biodiversité, sont un autre élément structurant de la décision de créer un groupe de travail. Ce dernier permet ainsi de formaliser la contribution du CNEFAF à ces textes afin à la fois d’anticiper la législation en développant une méthodologie adaptée et de défendre le rôle-clé des experts fonciers comme intermédiaires des réglementations, ce dont attestent les entretiens avec les experts et la réponse du CNEFAF à la consultation de la Commission Européenne sur les « crédits Nature » :
Le CNEFAF souligne le potentiel considérable de ce mécanisme en tant qu'instrument permettant de reconnaître et de valoriser les services écosystémiques fournis par les zones agricoles et forestières. [...] Toutefois, pour garantir leur efficacité et leur crédibilité, les crédits nature doivent [notamment, ndlr] […] s'appuyer sur une méthodologie rigoureuse, unifiée et reproductible, applicable à l'échelle de la parcelle [...] La profession des experts fonciers et agricoles et des experts forestiers […] se tient prête à assister la Commission européenne en participant activement aux groupes de travail et aux panels d'experts associés à cette initiative […]27
24En parallèle, la réflexion sur l’intégration des services écosystémiques dans les pratiques expertales bénéficie du soutien de certains mandants, notamment le secteur de l’assurance, qui semble avoir joué un rôle catalyseur. Ce secteur s’est en effet montré intéressé par les travaux du groupe au point d’avoir été envisagé comme financeur possible de la poursuite des recherches menées en son sein, suite au soutien initial limité au CNEFAF. Certains experts ont « commencé un peu à discuter avec quelques assureurs [qui] ont bien ça en tête », et qui soulignent le double intérêt des assureurs pour la valorisation des services écosystémiques agricoles et forestiers : à la fois pour exiger des dédommagements plus importants en cas de forêts ou parcelles endommagées, mais aussi pour exiger des cotisations plus élevées aux agriculteurs et forestiers qui n’entretiendraient pas les terres et forêts par des pratiques vertueuses permettant de préserver leurs services écosystémiques. Selon le même expert :
- 28 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
Les assureurs […] constatent […] qu'ils font marcher leur assurance climatique beaucoup plus fréquemment sur tel et tel profil d'exploitation agricole ou de personnes qui entretiennent peu le foncier. Entretenir son sol ne va pas résoudre le problème du changement climatique, mais ça peut atténuer certains chocs et ils se disent : « comment on peut essayer de capter ça ? » On a pensé effectivement aux assureurs, en tant que financeurs pour ce type de projet parce qu’ils ont un intérêt : […] en termes de préjudice environnemental, ils peuvent aller chercher d'autres montants ; [en leur défaveur] ça peut leur coûter plus cher d'avoir un client qui a mal géré ou qui détruit un écosystème qui génère un ensemble de services écosystémiques. Donc ils sont intéressés pour avoir des méthodes fiables éprouvées et validées scientifiquement.28
- 29 Entretien avec un chercheur, août 2024.
- 30 Idem.
25Pour nourrir le développement de méthodes opérationnelles, attendues tant par les politiques publiques que par le monde de l’assurance, la première étape des travaux du groupe a constitué en une phase d’appropriation de la notion de service écosystémique. Les scientifiques ont été invités à « familiariser » les experts, pour reprendre un terme utilisé en entretien, et à les faire réfléchir à la manière dont ce cadre transformerait leurs pratiques actuelles de valorisation de l’environnement. Il s’agit ainsi d’amener les experts ayant déjà « dépatouillé la valeur d'une zone humide dans un espace agricole »29 ou ayant déjà intégré « le prix du kilo de chauve-souris » dans le prix d’une forêt, à mobiliser le cadre conceptuel des services écosystémiques en lieu et place de leurs savoirs « profanes » (Callon et al., 2001). Pour ce faire, la définition des terres agricoles et des forêts adoptées dans le groupe de travail s’appuie directement sur les travaux d’EFESE, en se concentrant sur l’interaction sol-plante : « on a considéré que quand on dit ‘foncier agricole’, on parle de l'écosystème agricole et que quand on dit ‘foncier forestier’, on parle de l'écosystème forestier »30. Sur la base de cette définition large, le groupe de travail a ensuite fait la liste des différents « services » rendus : pour les terres agricoles, il s’agit notamment de la régulation du climat, via le stockage du carbone et à travers la préservation de la biodiversité ; le contrôle de l'érosion ; la régulation de la qualité de l'eau. Enfin, après le recensement des services, l’enjeu a été d’élaborer un mode de calcul permettant de les comptabiliser et de leur donner une valeur monétaire (Robertson, 2004 ; Bonneuil, 2015).
- 31 Reconquête de la Biodiversité, de la Nature et des Paysages, 1ère édition, avril 2018.
26Au sein du groupe de travail, les experts forestiers sont plus familiers de l’approche par les services écosystémiques que les experts agricoles pour deux raisons. D’abord, ils sont plus fréquemment et depuis plus longtemps invités à évaluer la valeur des éléments environnementaux abrités par la forêt et à l’intégrer dans les prix, au point que l’on trouve des éléments de réflexion propres aux services écosystémiques des forêts dans un guide d’évaluation du CNEFAF spécifique à la biodiversité31. Cette antériorité est liée à la fois à l’ancienneté de la prise en compte des valeurs paysagères et culturelles de la forêt, mais aussi, de manière très pragmatique, à l’effort pour certains experts de valoriser les forêts qui disposent d’un faible volume de bois, ce qui est typique de certains secteurs géographiques :
- 32 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
Je travaille sur les forêts du sud de la France qui sont des forêts qui ne produisent pas de bois, donc il faut qu'elles produisent autre chose que du bois pour pouvoir nourrir un expert forestier. […] C'est des choses relativement anciennes, […] il y a un confrère qui avait construit un outil d'évaluation de la valeur paysagère il y a plus de 30 ans. Ce sont des considérations anciennes du côté des forestiers particulièrement du côté de [ceux exerçant sur des territoires] qui ne produisent pas beaucoup de bois, comme moi.32
27Dans la même ligne, un autre expert forestier explique comment la prise en compte des éléments environnementaux l’a amené à améliorer la valorisation d’une forêt produisant peu de bois. Cette démarche a eu pour effet d’augmenter sa rémunération, puisqu’il avait dans ce cas accompagné la transaction, comme cela se pratique fréquemment en forêt (encadré 1) :
- 33 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
[J’ai géré cette forêt] pendant 45 ans […] en valorisant au maximum justement ce qui allait fabriquer des services écosystémiques : il y avait de la chasse, il y avait de la promenade, il y avait [des champignons]. J'étais fier d'avoir du pic noir, de l’autour des palombes [oiseaux, ndlr] […] Un jour, la famille [a voulu vendre] […] j'ai déterminé un prix de vente à 3,4 millions. […] Des clients potentiels arrivent : le premier me dit « vos peuplements ne valent rien : si je l'achète, je coupe tout et je plante des eucalyptus [pour produire plus de bois ndlr] ». Tous les actifs environnementaux […] que j'avais mis en place étaient annihilés instantanément : il achetait le terrain et le bois qu'il allait couper et vendre. Il m'a proposé [environ] 1,5 million, et j'ai dit non. […] Un autre est venu [qui] m'a proposé, lui, 2,5 millions. Le temps passant, est arrivée une compagnie d'assurance qui a dit « cette forêt m'intéresse parce qu'elle a été gérée comme elle a été gérée ». Il a ouvert tous les actifs [environnementaux] et m'a offert 3,4 millions : je lui ai vendu la forêt33.
28L’interprétation de cet expert est que l’acheteur a consenti à un prix plus élevé, en vue de mobiliser cette forêt dans ses pratiques de Responsabilité Sociale et Environnementale (RSE) :
L'acheteur [dit] : « ça nous rendrait service […] [de] répondre aux journalistes […] en disant [qu’on achète] des forêts […] avec des services environnementaux » […] Je lui ai dit : « je suis ravi parce que vous venez déjà de valoriser pour 250 ou 300 000 euros d'intérêt pour vous d'acheter ce massif : vous vous offrez une campagne de publicité pas chère » […]. Pour moi, c’était un exemple parfait de service environnemental34.
- 35 Entretien avec un expert foncier, août 2024
29Au contraire, si ces pratiques sont historiquement absentes dans le monde des experts agricoles, les demandes en ce sens se multiplient, émanant d’une grande diversité d’acteurs qui achètent de la terre afin de valoriser ses services écosystémiques et souhaitent que ces derniers soient intégrés au prix, comme l’expliquent plusieurs experts : « on a des mandants qui parfois nous demandent d'intégrer ces valeurs [environnementales]-là : […] des services de l'Etat, associations, ou groupes ou financiers qui peuvent investir dans le foncier, qui acquièrent des terrains deux à trois fois le prix de la valeur du foncier local par méthode de comparaison »35.
- 36 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
30Ces exemples montrent que les experts forestiers intègrent déjà la traduction monétaire des « actifs environnementaux » pour reprendre le terme de l’expert forestier ci-dessus, sans pour autant avoir recours au cadrage spécifique des services écosystémiques. L’intégration des services environnementaux dans le prix s’appuie alors sur le mode de calcul spécifique aux experts forestiers, l’approche « par les revenus », distinct de l’approche « par comparaison » des experts agricoles. La valeur d’une forêt est en effet fixée par l’addition de plusieurs valeurs intermédiaires : (i) la valeur dite technique, qui s’appuie sur le volume de bois dans la forêt au moment de l’évaluation et sur ce que les experts appellent « l’itinéraire sylvicole attendu », c’est-à-dire le volume probable de bois dans le futur, qui est ensuite ramené à une valeur actuelle par un taux d’actualisation ; (ii) la valeur dite de fonds, « qui se fait plutôt sur des observations de marché », par exemple dans le cas des forêts du Var dont la valeur de fonds est élevée « car les clients, c'est Brad Pitt, les émirats du Qatar, etc. »36 L’addition de la valeur technique et de la valeur de fonds donne une estimation du prix de la forêt, qui se voit ensuite modulée par les valeurs dites d’usage de la forêt, à partir des usages non-sylvicoles générant des revenus complémentaires : est-il possible de chasser dans le bois ? Abrite-t-il des espèces de champignons ? Est-il possible de pêcher dans les étangs de la forêt ? D’y pratiquer le pastoralisme, etc. ? Si ces trois valeurs intermédiaires (technique, de fonds, d’usage) sont citées dans le guide du CNEFAF, il reste aux experts forestiers une marge d’interprétation – proche de celle décrite dans le cas des experts agricoles – qui leur permet d’intégrer les services environnementaux en tant que revenus qui viennent augmenter la valeur finale de la forêt :
- 37 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
[En additionnant valeur technique, valeur de fonds et valeurs d’usage], on a une valeur de la forêt : c'est là qu'intervient une part de « boîte noire » du système. […] On a un système de surcote-décote à la fin, qui va nous permettre d'arriver à la valeur qu'on propose pour le bien : c'est une bonne part… C'est là qu'on dit qu'on est expert (sourire) […] ça nous sert actuellement à intégrer des éléments de marché qui sont existants, mais qu'on ne sait pas chiffrer : on sait que dedans, il y a des services écosystémiques.37
31Si l’intégration des services environnementaux est déjà réalisée par les experts forestiers, en mobilisant le mode de calcul spécifique de l’expertise forestière centré sur l’addition des revenus de la forêt, ces derniers intègrent aussi, de manière désormais routinière, certains services écosystémiques : c’est le cas du stockage de carbone, qu’ils ajoutent à la valeur d’usage lorsqu’il existe un contrat de compensation. Comme l’explique un expert forestier :
- 38 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
À mon sens, quand on est dans des systèmes de crédit, que ce soit du crédit carbone ou du crédit de diversité, nos outils nous permettent d'intégrer du crédit sous forme de revenu du système, ou sous forme de loyer. On a des outils qui permettent d'intégrer ces choses-là parce que […] on a un revenu, et ça, intégrer des revenus, on sait le faire.38
32La forêt apparaît ainsi comme un domaine précurseur dans l’intégration des revenus non-sylvicoles, et inspire les experts agricoles dont l’approche « par comparaison » se prête moins à ce type d’intégration de revenus environnementaux complémentaires à la production agricole.
33Une fois les bases de ce cadre d’évaluation posées, et malgré l’accord sur la notion de service écosystémique, des divergences ont émergé au sein du groupe. Elles portaient, non sur la nature du calcul inspiré par la méthode « par les revenus » (une « sorte de calculateur Excel pour mettre des euros » en face des services, selon un expert) mais, surtout, sur l’anticipation des usages futurs de cette méthode, à la fois par les experts eux-mêmes mais aussi par les acteurs des marchés agricole et forestier. Comme le résume un autre membre du groupe, « une fois les méthodes créées, on ne sait pas très bien qui les utilisera ». Les débats entre experts ont ainsi porté sur les boucles de « rétroaction » de la quantification (Desrosières, 2014), que l’on peut analyser dans ce cas sous l’angle de la performativité : la mesure des services écosystémiques participe ici de la fixation des prix (Callon, 1998) sur les marchés forestier et agricole. Certains experts pointent en effet le risque de créer des « marchés imbriqués » (Loconto, Fouilleux, 2017) en articulant davantage le marché foncier avec le marché de la compensation écologique, notamment celui de la compensation carbone et celui plus émergent de la biodiversité. Ce risque est jugé d’autant plus probable que cette configuration caractérise déjà le marché forestier, marqué par la montée des investissements fondés sur les services écosystémiques. Il s’agirait selon un expert d’éviter que les terres ne suivent le même chemin et ne donnent lieu à des formes d’« accaparement vert » proches de celles décrites dans les pays du Sud, notamment au nom de programmes de compensation carbone (Fairhead et al., 2012) :
- 39 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
Il y a des investisseurs privés aujourd’hui qui investissent dans de la forêt par rapport à un ensemble de services environnementaux, bien sûr potentiels. Ce qu'on ne voit à mon avis pas en agricole encore, pas encore.39
34Si cette évolution est redoutée par certains experts, d’autres considèrent ce scénario comme improbable en Union Européenne, du fait des difficultés à valoriser le carbone agricole à un niveau incitatif (Magnin & Doré, 2024) et de la faible institutionnalisation des autres services écosystémiques agricoles, dans un contexte où le Green Deal est par ailleurs très contesté.
- 40 Entretien avec un expert foncier, octobre 2024.
- 41 Idem.
- 42 Entretien avec un expert foncier, août 2024.
35Le débat au sein du groupe de travail a donné lieu au départ d’un des experts, insatisfait des réponses apportées à sa demande de « clarifier l'objectif dans lequel on voulait donner des valeurs à ces services »40. Il estimait que la production d’une méthode harmonisée de valorisation des services écosystémiques validée par le CNEFAF aurait « du poids » et que ses usages futurs « participerai[en]t à la création d'un marché […] juteux pour certains experts »41. Une question s’est révélée clivante : si l’intégration des services écosystémiques aux évaluations des dommages et préjudices a fait consensus (si une forêt brûle, « vous ne perdez pas que le bois »42), le projet de leur intégration à la valeur vénale (pratiquée en cas de vente) a généré de fortes oppositions, car posant la question de la propriété de ces services :
La valeur des services écosystémiques […] peut nous servir dans deux cas : des dossiers d'expertise en assurance ou en judiciaire pour […] [des cas de] dommage ou de préjudice écologique. C'est peut-être le plus évident : vous craquez une allumette pour brûler une forêt, vous ne perdez pas que le bois, vous avez un service de protection contre l'érosion, un service de la qualité de l'eau […], un service paysager [perdus]. La deuxième chose à laquelle ça pourrait nous servir, c'est en évaluation de valeur vénale, et ça reste de mon point de vue encore une question ouverte : dans quel cas et comment on pourrait faire rentrer des services écosystémiques dans la valeur vénale de terres agricoles ou forestières ? [Ça] pose plein de questions […] éthiques, philosophiques, juridiques. La valeur de services écosystémiques communs, comme la qualité de l'eau ou de l'air dont un agriculteur ou un forestier est responsable dans une zone, ces valeurs doivent-elles intégrer la valeur de son bien ou rester [indépendantes] ?43
36L’expert ayant quitté le groupe de travail estime précisément que les travaux n’auraient pas dû laisser « ouverte » cette question de l’intégration des services écosystémiques au prix de vente, mais au contraire qu’ils auraient dû explicitement l’interdire et contraindre les experts à apporter des garanties en ce sens. A ses yeux, deux dérives sont à craindre : une pression à la hausse sur le prix des terres et forêts, qui seront demandées pour ces nouvelles valeurs d’usage, suivant ce qui s’observe déjà à bas bruit en forêt ; et en parallèle un soutien indirect au développement du marché de la compensation écologique, institutionnalisé pour le carbone mais encore émergent pour la biodiversité avec le lancement de crédits « Nature » de l’UE :
- 44 Entretien avec un expert foncier, octobre 2024.
Quand on paye un préjudice, bien entendu les valeurs environnementales peuvent être intégrées, mais quand il s'agit de vendre ou d'acheter un bien, pour moi, la valeur environnementale appartient à la société. Sinon, vous allez vous arrêter où ? Le fait que la rivière qui traverse la forêt est plus pure après qu'avant, à qui ça appartient ? […] Le deuxième [risque de la valorisation des services écosystémiques] c'est de rémunérer le maintien ou la mise en place de pratiques qualitatives, donc les paiements pour services écosystémiques : à partir du moment où on donne un chiffre sur le paiement pour services écosystémiques, on peut parler de compensation.44
37Selon lui, certains experts souhaitent maintenir ces options ouvertes pour deux raisons : les experts forestiers bénéficieraient de la dynamique haussière sur les prix, qui améliore mécaniquement la rémunération de leurs activités de transaction (encadré 1) ; par ailleurs, les experts bénéficieraient du développement du marché de la compensation écologique, émergent sur les terres agricoles mais déjà bien réel en forêt. Les deux dynamiques s’articulent dans les pratiques d’achat par des opérateurs financiers de ressources foncières ou forestières en vue de constituer des réserves d’actifs naturels, sur le modèle des banques de compensation aux Etats-Unis (Barral, 2021). Une partie de la plus-value à la revente s’appuie alors sur la compensation écologique, soit une forme de financiarisation « verte » qui existe en forêt :
Justifier les prix de vente supérieurs […] sur la base des services environnementaux […] va produire un marché dans lequel les forêts préservées sur le plan paysager et environnemental vaudront plus cher que les autres. [Certains] acteurs […] achètent [des forêts] [pour] constituer des actifs naturels. [Un acteur financier] achète des biens pas trop chers, et les revend beaucoup plus chers, pour la compensation.45
38La crainte exprimée par certains experts est que les terres agricoles suivent le même chemin que les forêts : le marché foncier agricole connaîtrait alors des tendances haussières du fait de son imbrication progressive avec celui du marché de la compensation écologique, car le monde financier « [peut] être intéress[é] par la revente de l'entretien de ces services » pour citer un expert. Si les investisseurs institutionnels sont des acquéreurs devenus classiques des forêts, les investisseurs cherchant à nourrir leurs portefeuilles « verts » peuvent aussi procéder à l’achat de terres, même si c’est moins fréquent, comme le rapporte un expert agricole :
- 46 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
J'ai déjà travaillé avec quelques groupes d'investisseurs qui voulaient avoir des fermes dans leur portefeuille parce qu'ils avaient des portefeuilles « verts » et qu'ils n'avaient pas assez de « vert » dedans, donc il fallait en remettre. Après, ce ne sont pas des grosses dynamiques […] c’est plutôt quand ils sont contraints, parce que dans le fonds qu'ils ont vendu, ils avaient 40 % d'activité verte et ils n’en ont [plus que] 25 % aujourd'hui. Et s'ils mettent un grand coup sur une ferme agricole, ils vont pouvoir repasser à 40 %, et ça va correspondre à ce qu'ils avaient dit aux investisseurs ou à l’AMF.46
- 47 Le terme « agrégateur » a été utilisé par un expert pour désigner les sociétés spécialisées dans la (...)
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39Ce scénario suivrait alors le modèle du précédent forestier : la mise en place de contrats de compensation sur les forêts par des « agrégateurs »47 donne lieu à la rémunération des propriétaires forestiers, un revenu que les experts forestiers intègrent lorsqu’ils établissent le prix de la forêt. Ces agrégateurs rémunèrent les propriétaires forestiers pour des pratiques données sur la base de conventions (changement d’itinéraire technique, etc.). Au regard de cette configuration propre au secteur forestier, qualifiée de « révolution en cours »48, les terres agricoles ne donnent pas lieu à des pratiques de compensation aussi développées. De manière symptomatique, certains agrégateurs émergent sous la bannière de l’« agriculture régénératrice », une expression forgée par des acteurs de l’agro-industrie pour mettre l’accent sur la fonction de stockage de carbone et de préservation de biodiversité des sols agricoles (Wilson et al., 2024). La compensation écologique se développe aussi selon une configuration qui se passe d’intermédiaire, par le biais des Paiements pour Services Environnementaux (PSE) versés à l’agriculteur.rice par les acteurs qui souhaitent compenser leur impact (entreprises, collectivités territoriales, etc.). Si le dispositif demeure peu développé, les experts soulignent un intérêt croissant et des revenus excédant ceux des MAEC. Par ailleurs, la réglementation européenne en matière RSE avec la Directive dite « CSRD »49, qui souligne l’importance de recourir aux indicateurs quantifiés pour chiffrer son impact, pourrait renchérir la demande de compensation.
40Face à aux craintes que la méthode élaborée par le groupe de travail ne vienne nourrir les investissements « verts », deux éléments ont été déterminants pour stabiliser la méthode sans pour autant y ajouter les garde-fous souhaités par l’expert ayant quitté le groupe. D’abord le soutien continu du CNEFAF, comme l’explique un des membres du groupe :
- 50 Entretien avec un chercheur, août 2024.
Le groupe n'est pas naïf, c'est-à-dire qu'il s’est posé les questions, ça a même amené à des clashs. Ceux qui sont restés […] sont assez convaincus de l'importance de mettre en œuvre une méthode comme celle-là. Les instances du CNEFAF suivent : d'abord parce qu'ils ont commandité, parce qu'ils sont prêts à relancer le travail, et parce qu'ils demandent à ce que ça aille […] vers l'opérationnalisation.50
41Au-delà de ce fort soutien institutionnel, plusieurs experts minimisent ou normalisent l’effet de la méthode d’évaluation intégrant les services écosystémiques sur le niveau des prix. Certains experts estiment en effet que son pouvoir performatif sur les acteurs marchands sera limité :
- 51 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
On n'en sait rien si ces valeurs [des services écosystémiques], demain, seront prises en compte : […] c'est le marché qui va faire le tri sur ce qui va être pris [en compte] demain ou pas. Mais en tant qu'experts de la valeur forestier ou agricole, il nous semble éminemment important que l'on puisse se doter de méthodes fiables et reconnues scientifiquement […] [car on a des demandes en ce sens]51
- 52 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
42Dans la même perspective, un autre expert relativise la portée de la méthode, estimant que « le marché se régule un peu tout seul » et que « même si un expert dit que ça vaut tant, si quelqu'un veut mettre le double, il [le fera] »52. En symétrique, d’autres experts nuancent le risque d’une élévation des prix, en mettant en avant les bénéfices associés à la rémunération des services écosystémiques dans la protection des terres. A leurs yeux, la hausse des prix qui en découlera serait plus efficace que les mesures d’interdiction d’artificialiser les terres agricoles, comme le Zéro Artificialisation Nette à l’agenda en France, réactivant le débat classique en économie sur l’efficacité respective des instruments marchands et des normes (Bontems & Rotillon, 2013) : il faudrait donner un prix élevé à la Nature pour que les acteurs se soucient de sa préservation.
43Concernant les effets de la quantification sur le marché de la compensation écologique, plusieurs experts rappellent que l’appétit des investisseurs pour la terre agricole en France demeure limité du fait d’un niveau de prix modéré au regard de ses voisins européens et du fort degré de régulation du marché. Concernant des achats motivés par les services écosystémiques, ils rappellent que les crédits carbone en agriculture sont encore un marché de niche, un expert estimant qu’« aujourd’hui, personne [ne] va vous revendre ou vous relouer » les services écosystémiques des terres agricoles, malgré les effets d’annonce sur le stockage de carbone :
[Lise Cornilleau] Pour vous, il n'y a pas de valeur ajoutée à évaluer plus systématiquement les services écosystémiques [fournis par les terres agricoles] ?
- 53 Entretien avec un expert foncier, septembre 2024.
On pourrait l'évaluer si derrière, on pouvait le revendre ou le relouer. […] Si demain il y a des entreprises qui sont prêtes à acheter le maintien de services écosystémiques, je pense que ça va être étudié. […] Le carbone, ça fait 15 ans qu'on nous dit qu'on va payer […] des économies de carbone dans les sols […] Ça fait 30 ans que les experts agronomes travaillent sur comment on séquestre du carbone […]. Ça fait 30 ans que, grosso modo, il ne se passe pas grand-chose sur le carbone dans les terres, quoi !53
44De fait, si le sujet a fait l’objet d’une attention politique, le marché demeure limité (Magnin & Doré, 2024). Un autre acteur explique que l’intérêt des investisseurs « verts » dépendra de la rémunération des crédits de compensation écologique, qui demeure trop faible à ce stade :
- 54 Entretien avec un chercheur, août 2024.
On est encore très loin d'une spéculation qui serait que des grands groupes financiers acquièrent des écosystèmes en bon état pour se faire financer les services. Ceci dit, c'est un scénario pas extraterrestre […] Ça peut se passer si jamais on se met à payer suffisamment cher les services environnementaux. On pourrait imaginer que certains opérateurs financiers aient fait leurs calculs financiers et se disent « oui, on a gagné à acheter des forêts, à acheter des prairies, à acheter je ne sais pas quoi ».54
45Cette enquête menée auprès des professionnels de l’évaluation des terres et des forêts a permis de montrer que l’intérêt croissant pour les valeurs environnementales de ces ressources pèse sur les pratiques visant à en établir le prix. Si une frange de la profession d’expert foncier s’accorde sur la nécessité de prendre en compte ces enjeux au prisme de la notion de services écosystémiques afin d’harmoniser la diversité des pratiques de valorisation environnementale à l’œuvre, les entretiens révèlent des divergences concernant l’anticipation des effets d’une telle méthodologie. A ce titre, on retrouve autour des « chiffres de l’environnement » un résultat classique de la sociologie de la quantification quant à la co-construction des conventions de mesure et du groupe social qui quantifie (Desrosières, 2014) : le débat sur la manière d’intégrer les services écosystémiques s’est soldé par le départ d’un expert du groupe de travail consacré à ces questions et par une méthodologie laissant ouverte la question de leur intégration à la construction du prix de vente. A ce titre, le groupe de travail s’apparente à une « coalition calculatoire » (Demortain, 2019) qui défend à la fois l’instrument lui-même et ses effets, en interne au monde des experts fonciers et au-delà, dans les politiques publiques et dans les marchés foncier et forestier. Le soutien à cette quantification s’explique par un fort investissement du CNEFAF, qui cherche à défendre les intérêts de la profession dans l’élaboration des politiques environnementales européennes autour des crédits « biodiversité » et à répondre à l’intérêt croissant de certains mandants (assurance, tribunaux) pour les services écosystémiques. Ce soutien est probablement renforcé par les activités de transaction de certains experts, pour lesquelles les revenus sont indexés au prix de vente final, et par le positionnement d’autres experts sur le marché émergent de la compensation écologique.
46Le deuxième résultat tient à la place de la quantification des services écosystémiques des sols agricoles dans les processus de marchandisation et de financiarisation des terres. A ce titre, la mise en place d’infrastructures de calcul qui connectent le marché foncier à celui de la compensation écologique permet de compléter la littérature sur la financiarisation des terres agricoles, qui a peu exploré le cas de l’UE. Si ces travaux soulignent l’importance des processus de quantification dans les stratégies d’investissement (Fairbairn, 2020) et le rôle-clé des acteurs intermédiaires entre le monde agricole et le monde financier (Ducastel & Anseeuw, 2017 ; Visser, 2017), ils n’explorent pas le cas des experts fonciers et s’en tiennent à des configurations dans lesquelles le rendement financier provient d’une augmentation de la productivité agricole et/ou du prix de vente des denrées (Visser, 2017 ; Fairbairn, 2020). Notre cas suggère qu’une autre forme de financiarisation des terres se profile, que l’on peut qualifier de financiarisation « environnementale », qui enrôle des investisseurs intéressés par la valorisation du carbone et de la biodiversité des sols agricoles. Qu’il s’agisse des investisseurs ou des assureurs, l’apport de l’article à cette littérature tient à la mise en évidence à la fois de la montée de la valorisation « verte » de ces ressources – la forêt jouant un rôle précurseur – et au rôle de la production et la circulation de métriques (Chiapello, 2020 ; Muniesa et al., 2017) dans ce processus.