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Tourisme, mutations foncières et dynamiques territoriales sur le littoral d’Amborovy, Mahajanga, Madagascar

Tourism, land tenure transformations, and territorial dynamics on the Amborovy coast, Mahajanga, Madagascar
Lucien Ramiandrisoa, Josélyne Ramamonjisoa, Andrianina Rakotoson et Njatonandrasana Vololoniaina

Résumés

Le littoral d'Amborovy, situé à Mahajanga (côte nord-ouest de Madagascar), subit des mutations foncières accélérées sous l'effet de l'essor touristique. L'explosion des infrastructures depuis 2000 a déclenché une compétition foncière intense, une véritable ruée vers le littoral. Cette pression, qui s’accompagne d’une spéculation immobilière agressive, exacerbe les tensions entre les tompon-tany ou communautés locales et les investisseurs, tout en fragilisant les écosystèmes côtiers. Cette analyse, ancrée dans les théories du pluralisme juridique et de la gouvernance multiscalaire, évalue l'efficacité de la réforme foncière malgache de 2005, notamment l'outil de Propriété Privée Non-Titrée (PPNT), face à cette ruée. Une méthodologie mixte croise des analyses diachroniques et cartographiques (SIG) avec un travail de terrain mené entre 2023 et 2024 documentant la recomposition du bâti depuis les années 1980. Les résultats révèlent que, malgré l'innovation de la PPNT, une conversion accélérée des zones naturelles et agricoles en complexes touristiques, souvent aux mains d'investisseurs étrangers, est observée depuis 2010. Dans cette partie du nord-ouest, les réformes échouent à enrayer la marginalisation des populations locales et la dégradation environnementale. En conclusion, prévenir une fracture territoriale à Mahajanga exige l'instauration urgente d'une gouvernance adaptative. Celle-ci doit articuler l'institutionnalisation des droits coutumiers locaux et une régulation des marchés fonciers contre la spéculation. Cette hybridation normative est impérative pour éviter que ce territoire ne devienne un épicentre expérimental de fragmentation socio-spatiale.

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Texte intégral

Introduction

1Les zones côtières, espaces de convoitise, cristallisent des conflits d'aménagement entre logiques économiques, écologiques et sociales (Neumann, 2005). L'essor du tourisme balnéaire redessine radicalement les structures foncières, particulièrement dans le Sud global. Les îles subissent une pression spéculative effrénée, fragmentant le territoire et renchérissant l'accès au sol (Goiffon, 2014). Ce phénomène marginalise les communautés riveraines, qui sont souvent contraintes de céder leurs terres sous la pression des investisseurs et des projets touristiques (Zoomers, 2010). À Mahajanga, Madagascar, la valorisation touristique accélérée du quartier d'Amborovy, littoral peu documenté, catalyse une compétition spatiale intense sur les franges récréatives, au détriment parfois des usages traditionnels.

2Depuis les années 2000, la côte nord-ouest de Madagascar, notamment Mahajanga et sa zone littorale d’Amborovy, subit une croissance touristique rapide. Cette dynamique, impulsée par des politiques d’ouverture économique, agit comme un catalyseur de mutations foncières profondes. L’espace, autrefois dédié à l’agro-pastoralisme et à la pêche traditionnelle, devient le théâtre de tensions entre développement touristique, préservation écologique et droits fonciers locaux. Comme l’analyse Jarnias (2025), cette pression foncière inédite se manifeste par une raréfaction des terrains et une flambée des prix défiant les réalités économiques locales.

3La terre s’y marchande rapidement, la valeur d’échange supplante les usages coutumiers. Cela exacerbe les conflits entre tompon-tany, littéralement « propriétaires de la terre », qui désignent les communautés locales aux droits coutumiers reconnus et les investisseurs nationaux ou internationaux attirés par le potentiel récréatif du littoral. Sandron (2008) souligne que ces dynamiques créent des frictions sociales, bouleversant les légitimités foncières traditionnelles face aux capitaux extérieurs. Parallèlement, l’expansion des infrastructures hôtelières et résidentielles grignote les écosystèmes fragiles surtout les mangroves, menaçant la biodiversité et la résilience climatique (Alongi, 2008 ; Duke et al., 2007).

  • 1 Pour plus d’information, voir la Lettre de Politique Foncière 2015-2030, [En ligne] URL : https:/ (...)
  • 2 Pour plus d’information, voir la loi n° 2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique d (...)

4La complexité est amplifiée par le pluralisme juridique malgache. Lavigne-Delville et al. (2008) décrivent un « imbroglio foncier » résultant de la coexistence conflictuelle entre droit coutumier et droit moderne. Cette insécurité chronique handicape particulièrement les zones sous pression, comme le quartier littoral d’Amborovy. La réforme foncière de 2005 (Nouvelle Politique Foncière1, Programme National Foncier) visait à clarifier ce paysage en reconnaissant les droits locaux via la Propriété Privée Non-Titrée (PPNT)2 (MAEP, 2005 ; PNF, 2007) et en mettant fin à la présomption de domanialité. En droit malgache, la présomption de domanialité signifie que tout terrain non immatriculé, non cadastré et non approprié appartient à l’État (Ordonnance n° 60-146 du 3 octobre 1960 relative au régime domanial). Toutefois, ces dispositifs peinent à suivre le rythme effréné de la spéculation immobilière. Malgré l’introduction de la PPNT comme instrument innovant de sécurisation foncière, le contexte local demeure marqué par une forte insécurité juridique. Cette situation résulte de plusieurs facteurs imbriqués : l’insuffisance des mécanismes de reconnaissance des droits coutumiers, la lenteur administrative, ainsi que la pression croissante exercée par la spéculation immobilière liée à l’essor touristique. La coexistence conflictuelle entre droit coutumier et droit étatique, couplée à une gouvernance foncière inachevée, en raison de dispositifs tels que les cadastres souvent incomplets, tant sur le plan juridique que physique, de l’absence de données foncières fiables, ainsi que de la méconnaissance ou du non-respect des textes légaux par certains acteurs locaux (Andrianirina Ratsialonana et Raparison, 2015), engendre une fragilisation des populations locales face à la marchandisation accélérée des terres. Cette dynamique accentue les tensions sociales en limitant l’accès des communautés traditionnelles au foncier et en mettant en danger la préservation des écosystèmes littoraux sensibles. C’est dans ce contexte complexe et multidimensionnel que s’inscrit notre étude, visant à analyser les mutations spatiales, sociales et environnementales induites par la transformation foncière sur le littoral d’Amborovy.

5Les conséquences sont lourdes : conversion accélérée des espaces naturels ou agricoles en zones urbaines, fragmentation des paysages et marginalisation croissante des populations locales. Celles-ci voient leur accès au littoral et aux ressources se restreindre, exclues par la flambée des prix. Sigrid et al. (2013) notent que l’insécurité foncière entrave le développement socio-économique et les stratégies de conservation. Les conflits d’usage (accès aux ressources, délimitation des espaces, cohabitation pêche-agriculture-tourisme) se multiplient, révélant l’incapacité des cadres de gouvernance à gérer équitablement ces tensions. Selon Burnod et al. (2023), la gouvernance foncière à Madagascar nécessite une approche multiscalaire qui intègre les niveaux locaux (Fokontany, définis comme des quartiers ou sous-divisions administratives de la commune à Madagascar), ainsi que les échelles communales, régionale et nationale. Cette approche doit prendre en considération les impératifs environnementaux, en particulier dans les zones littorales, afin d'assurer une gestion durable et coordonnée des ressources foncières.

6Mahajanga illustre de façon exemplaire les effets croisés du développement touristique. Ceux-ci se traduisent par des recompositions spatiales, de nouvelles logiques d’appropriation des terres, ainsi que des tensions environnementales croissantes. Le développement touristique impacte à la fois la transformation urbaine et l’accès au foncier. Dans ce contexte, et face à une gouvernance foncière encore inachevée, la présente étude s’interroge : dans quelle mesure le développement touristique transforme-t-il durablement l’accès à la terre, les équilibres sociaux et la résilience écologique du littoral d’Amborovy ?

7Cet article analyse l'impact du développement touristique sur le littoral d'Amborovy, Mahajanga. Par une approche pluridisciplinaire, la recherche a pour objectif de démontrer comment le tourisme recompose les territorialités (concept désignant les formes et pratiques de mise en valeur et d'appropriation de l'espace par les individus et les groupes sociaux, en fonction des enjeux économiques, sociaux et culturels) (Arnauld de Sartre et Gagnol, 2012), en transformant les régimes fonciers, en redistribuant les équilibres socio-spatiaux et en fragmentant les structures environnementales littorales. L'étude identifie les conditions nécessaires à un développement résilient conciliant intégrité écologique, équité sociale et viabilité économique dans ce contexte insulaire. L'hypothèse centrale postule que la marginalisation des communautés côtières et la dégradation des écosystèmes résultent de l'absence d'une régulation inclusive intégrant droits fonciers ancestraux et protection des communs écologiques.

8Notre étude se structure comme suit : le cadre et la méthodologie sont d’abord exposés ; viennent ensuite les résultats détaillant les transformations physiques, foncières, socio-économiques et environnementales ; puis une discussion confronte ces dynamiques aux débats géographiques et aux cas internationaux ; enfin, des perspectives pour une gestion durable de ce littoral fragile sont proposées.

Matériels et méthodes

Site d’étude : l’espace littoral d’Amborovy de la ville de Mahajanga

9Situé à l’extrémité nord-ouest de la ville de Mahajanga, le Fokontany d’Amborovy se distingue par sa position stratégique à la lisière de l’océan Indien. La figure ci-après permet de situer précisément Amborovy dans le tissu urbain de Mahajanga, soulignant son importance à l’interface entre la ville et l’océan.

Figure 1 : Carte de localisation du quartier d’Amborovy, Mahajanga

Figure 1 : Carte de localisation du quartier d’Amborovy, Mahajanga

10Cette bande littorale, d’environ 30 km² de superficie, relie la ville à la mer et offre une mosaïque de paysages où alternent plages de sable, lagunes paisibles, mangroves denses et savanes côtières. Ce territoire constitue un véritable trait d’union écologique et social entre l’espace urbain et le littoral. Le climat d’Amborovy reflète les caractéristiques de la côte ouest malgache : il est chaud et sec la majeure partie de l’année, avec une température moyenne annuelle proche de 29 °C. La pluviométrie, bien que variable, dépasse généralement les 1500 mm par an. Les alizés et les cyclones saisonniers influencent fortement le régime climatique local, modulant aussi bien les dynamiques écosystémiques que les activités humaines. La végétation naturelle, dominée par les mangroves et les savanes, joue un rôle écologique essentiel. Les mangroves, véritables remparts contre l’érosion côtière, protègent la frange littorale tandis que les savanes favorisent la préservation d’une biodiversité remarquable. Ces milieux naturels contribuent à la stabilité des sols et à la résilience écologique du quartier face aux aléas climatiques.

11Située à l’interface du centre-ville de Mahajanga et de l’Aéroport International Philibert Tsiranana, Amborovy bénéficie d’une accessibilité remarquable via la Route Nationale (RN n° 54), ce qui en fait un secteur stratégique pour le développement urbain et touristique. Cette position privilégiée a favorisé l’implantation d’infrastructures touristiques variées, allant des hôtels aux restaurants en passant par des complexes balnéaires, qui attirent chaque année un flux croissant de visiteurs nationaux et internationaux. Entre 2010 et 2023, la population locale du quartier est passée de 11 500 à 18 629 habitants (Commune urbaine de Mahajanga, recensement administratif, données internes, 2024), traduisant une croissance démographique soutenue, principalement alimentée par l’arrivée de travailleurs du secteur touristique et par des migrations internes motivées par les opportunités économiques offertes par le développement du tourisme. Toutefois, cette dynamique s’accompagne d’une pression foncière accrue : la forte demande sur les terrains entraîne une hausse rapide des prix et la conversion progressive des espaces agricoles et naturels en zones résidentielles ou commerciales. Ce processus génère des tensions entre acteurs locaux et investisseurs, accentue la dégradation des milieux naturels, notamment l’érosion des plages et complexifie la gestion foncière, du fait de la coexistence de régimes coutumiers et modernes, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les habitants historiques.

Justification du choix du terrain

12Le choix d’Amborovy comme terrain d’étude s’impose par sa richesse socio-environnementale exemplaire. Ce quartier littoral cristallise les défis des interfaces terre-mer tropicales : sa mosaïque écologique unique, mangroves et savanes en première ligne, subit une artificialisation accélérée (+48 % de surface bâtie entre 2010 et 2024), perturbant les équilibres écosystémiques (source : analyse SIG réalisée par les auteurs, 2024). L’imbrication des régimes fonciers, droit coutumier et législation étatique, génère des conflits d’usage aigus, attisés par la spéculation immobilière liée à sa position stratégique entre aéroport international et Mahajanga. Cette accessibilité draine investisseurs (tourisme balnéaire) et migrants économiques, provoquant un boom démographique (+62 % entre 2010 et 2024 ; analyse SIG des auteurs, 2024). Amborovy devient ainsi un observatoire privilégié de la gentrification côtière tropicale, à l’instar de Bali (Indonésie) (Suyadnya, 2021) ou à Zanzibar (Tanzanie) (Jasiński, 2021), mais avec la spécificité locale malgache : régulations étatiques défaillantes, tensions foncières palpables jusque dans les échoppes du marché, et cette course au littoral qui transforme la côte en champ de bataille économique.

13En somme, ce site offre une clé de lecture des mutations littorales tropicales, où chaque hectare disputé ou mangrove grignotée illustre le choc entre dynamiques globales et réalités locales. Pour nous géographes de terrain, c’est un cas d’école qui interroge frontalement l’aménagement des franges côtières sous pression.

Approche méthodologique

14Cette recherche analyse les mutations foncières induites par le développement touristique sur le littoral d’Amborovy, dans la Commune urbaine de Mahajanga. Ce territoire côtier est caractérisé par une forte pression foncière, la coexistence de régimes coutumiers et de dispositifs juridiques étatiques, ainsi que par une croissance démographique soutenue (18 629 habitants en 2023 selon le recensement administratif de la Commune urbaine de Mahajanga). Ces dynamiques en font un terrain pertinent pour l’analyse des tensions foncières et des conflits d’usage en contexte littoral.

15Afin d’appréhender ces transformations dans leurs dimensions sociales, spatiales et institutionnelles, l’étude repose sur une approche méthodologique mixte, combinant enquête quantitative, méthodes qualitatives, analyse documentaire et traitement spatial par système d’information géographique (SIG). Les données ont été collectées de manière continue entre novembre 2023 et avril 2024, permettant une triangulation des sources et des niveaux d’analyse.

Enquêtes quantitatives et qualitatives

16Une enquête par questionnaire a été menée auprès de 350 ménages résidant dans le Fokontany d’Amborovy. L’enquête auprès de 350 ménages constitue le socle quantitatif de l’analyse. Elle permet de mesurer statistiquement les modalités d’accès au foncier, les transformations des pratiques foncières, ainsi que les effets socio-spatiaux perçus du développement touristique à l’échelle domestique, c’est-à-dire au niveau des ménages et de leurs pratiques foncières quotidiennes. La taille de l’échantillon a été déterminée à l’aide de la formule de Cochran pour population finie, avec un niveau de confiance de 95 %. Les questionnaires ont été conduits auprès des ménages lors d’entretiens en face-à-face, en malgache ou en français selon la langue privilégiée par les répondants. Cette modalité d’enquête visait à instaurer un échange direct, facilitant la compréhension des questions et réduisant les biais liés à l’analphabétisme ou à l’accès limité aux outils numériques. Le questionnaire comprenait 45 questions, fermées et semi-ouvertes, portant sur les caractéristiques socio-démographiques, les statuts et modes d’accès au foncier, les pratiques de transaction, les effets du développement touristique tels qu’ils sont perçus par les ménages, ainsi que les stratégies d’adaptation mises en œuvre. La durée moyenne des entretiens était comprise entre 35 et 45 minutes.

17La représentativité spatiale de l’échantillon est détaillée dans le tableau 1. Il reflète également une diversité socioprofessionnelle (pêcheurs, employés du secteur touristique, agriculteurs, commerçants, ménages sans activité formelle), comme indiqué dans le tableau 2. Une sous-représentation des femmes, des jeunes de moins de 25 ans et des ménages récemment installés subsiste toutefois, en lien avec leur moindre disponibilité et leur faible visibilité institutionnelle.

Tableau 1 : Répartition spatiale des ménages enquêtés (n=350, Fokontany Amborovy)

Zone spatiale

Nombre de ménages

Pourcentage (%)

Caractéristiques

Front littoral (Amborovy centre)

145

41

Hôtels, restaurants, plages touristiques, forte spéculation ; densité élevée (environ 40 % de population côtière), +125 % bâti entre 2010-2024, empiètement « pas géométrique » 25 mètres

Arrière-pays immédiat (Ambondrona, Antanimalandy)

115

33

Transition agricole/urbanisation, relocalisations ; croissance environ 3,4 %/an, densité moyenne, conflits multi-usages pêche-agriculture-tourisme

Périphérie (Tsararano Ambany et Ambony)

90

26

Extensions urbaines spontanées, habitats précaires ; densité faible mais urbanisation rapide, +62 % de population entre 2010-2024, accès limité au foncier formel

Total

350

100

Auteurs, 2024.

18Ce tableau illustre la stratification spatiale adoptée, avec une surreprésentation du front littoral (41 %) où la pression touristique est la plus forte, assurant une couverture représentative des gradients d’urbanisation et des conflits d’usage les plus intenses.

Tableau 2 : Caractéristiques socio-professionnelles des répondants

Caractéristique

Nombre

Pourcentage (%)

Sexe

Hommes

220

63

Femmes

130

37

Tranches d’âge

< 25 ans

28

8

25-40 ans

98

28

41-60 ans

188

54

> 60 ans

36

10

Professions principales

Pêcheurs artisanaux

112

32

Employés touristiques

70

20

Agriculteurs

77

22

Commerçants

49

14

Sans activité formelle

42

12

Total

350

100

Auteurs, 2024.

19Cette composition reflète fidèlement la structure socio-économique d’Amborovy, dominée par la pêche artisanale (32 %) et touchée par l’essor touristique (20 %), tout en révélant les biais d’échantillonnage : prédominance masculine (63 %) et cheffes de ménage (54 % entre 41-60 ans).

20Cette enquête a été complétée par 50 entretiens semi-directifs individuels réalisés auprès d’acteurs impliqués dans les dynamiques foncières locales : autorités locales et régionales (n = 20), responsables d’établissements touristiques et promoteurs immobiliers (n = 24), représentants d’associations locales (n = 6). Les entretiens, d’une durée comprise entre 60 et 90 minutes, ont été conduits à partir d’un guide thématique portant sur l’accès au foncier littoral, les pratiques formelles et informelles de transaction, les conflits d’usage et la perception des politiques foncières. Les échanges ont été menés en français ou en malgache, enregistrés avec le consentement des participants puis retranscrits. Cette méthode permet d’éclairer les jeux d’acteurs et les mécanismes informels, tout en restant exposée à des discours stratégiques. Les personnes interrogées ont été sélectionnées selon une démarche d’échantillonnage raisonné, fondée sur leur niveau d’implication dans les dynamiques foncières et touristiques locales, ainsi que sur la nature de leur rôle institutionnel, économique ou communautaire.

21La démarche qualitative a été enrichie par 10 groupes de discussion communautaires, réunissant au total 100 participants. Les groupes ont été constitués selon des critères de proximité spatiale et de profils socio-économiques (pêcheurs artisanaux, femmes cheffes de ménage, jeunes adultes, ménages relocalisés, autorités coutumières), afin de favoriser la liberté de parole. Chaque groupe, composé de 8 à 12 personnes, s’est déroulé sur une durée moyenne d’environ deux heures. Ces discussions ont permis de saisir les représentations collectives, les normes sociales et les stratégies communautaires d’adaptation, tout en étant susceptibles de refléter certaines dynamiques de groupe.

Observations de terrain, analyse documentaire et spatiale

22Le dispositif méthodologique a également intégré des observations directes de terrain, menées de manière continue entre novembre 2023 et avril 2024 dans les quartiers littoraux d’Amborovy ainsi que dans les zones périphériques de relocalisation identifiées (Ambondrona, Antanimalandy, Tsararano Ambany et Ambony). Ces observations ont porté sur les formes d’occupation du sol, les dynamiques de peuplement, les types d’habitat, les usages quotidiens de l’espace et les transformations visibles du bâti. Réalisées lors de visites répétées, de parcours commentés avec des habitants et à l’occasion des enquêtes ménages, elles ont permis de contextualiser les discours recueillis lors des entretiens et d’objectiver les processus de relégation spatiale observés.

23Une analyse documentaire et archivistique a complété le dispositif méthodologique, à partir des archives foncières communales et régionales (titres fonciers, certificats fonciers, plans cadastraux partiels), des textes législatifs relatifs au foncier et à l’urbanisme, ainsi que de rapports institutionnels nationaux. L’accès partiel aux archives et la difficulté à documenter les transactions informelles constituent des limites structurelles de cette approche.

24Enfin, l’évolution de l’occupation du sol entre 2010 et 2024 a été analysée par classification supervisée d’images Landsat-7 ETM+, Landsat-9 OLI/TIRS et Sentinel-2, traitées sous QGIS 3.30. Ces données ont été croisées avec la « Base de Données 500 » (généralement abrégé BD500) du Foibe Taosaritanin’i Madagasikara (FTM) ou Institut National de Géodésie et de Cartographie de Madagascar et des relevés de terrain. La validation par matrice de confusion indique une fiabilité élevée (κ = 0,87). L’hétérogénéité des résolutions spatiales limite toutefois la précision de la classification dans certains milieux complexes (mangroves, zones humides).

Limites méthodologiques

25L’approche mixte adoptée présente plusieurs limites. L’enquête quantitative souffre d’une sous-représentation des femmes (37 %), des jeunes (inférieur à 25 ans : 8 %) et des ménages récents, liée à des biais d’accessibilité. Les méthodes qualitatives sont exposées aux discours stratégiques et aux dynamiques de groupe. L’analyse documentaire reste entravée par l’accès partiel aux archives foncières et la non-documentation des transactions informelles. Enfin, l’analyse SIG est limitée par l’hétérogénéité des résolutions spatiales dans les mangroves et zones humides. Ces limites ont été compensées par la triangulation des sources et la représentativité spatiale/socioprofessionnelle de l’échantillon (tableaux 1 et 2).

Résultats

26Les résultats présentés montrent comment le développement touristique, en intensifiant la pression foncière, a provoqué une recomposition profonde des structures de propriété et de dynamiques socio-économiques, avec des implications majeures pour la gouvernance locale et les populations traditionnelles.

Transformations physiques et occupation du sol

Évolution de l’occupation du sol et artificialisation du littoral

27L’analyse des cartes d'occupation du sol d’Amborovy montre que le territoire a connu une mutation profonde entre 2010 et 2024. Les données montrent clairement une augmentation nette des surfaces artificialisées. Le béton gagne du terrain de manière significative. En parallèle, les espaces naturels et agricoles reculent sensiblement, réduisant leur emprise territoriale. Ces représentations cartographiques portent clairement la marque d'un changement d'époque dans l'usage des sols. Si le paysage demeurait dominé par les activités agropastorales en 2010 (figure 2), une poussée urbaine nette, particulièrement concentrée sur le littoral, caractérise désormais la situation de 2024 (figure 3). Ce basculement reflète une dynamique territoriale accélérée.

Figure 2 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2010)

Figure 2 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2010)

FTM BD 500, Google OpenstreetMap, Imagerie Landsat-7 / Conception : Ramiandrisoa Lucien, Octobre 2024.

Figure 3 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2024)

Figure 3 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2024)

FTM BD 500, Google OpenstreetMap, Imagerie Sentinel-2 / Conception : Ramiandrisoa Lucien, Octobre 2024.

  • 3 Les dents creuses écologiques correspondent à des secteurs de mangrove précédemment dégradés ou déb (...)

28De plus, les résultats quantitatifs confirment une augmentation significative des surfaces artificialisées au cours de la période. L'emprise des zones bâties englobant infrastructures touristiques, équipements et habitat permanent s'est étendue de 555 ha à 850,41 ha, soit un gain de 295,41 ha (+53,3 % sur 14 ans). Cette expansion s'est principalement réalisée au détriment des espaces agricoles, dont la superficie a chuté de 221,45 ha à 128,23 ha (perte de 93,22 ha, ‒42 %), et des savanes herbeuses, réduites de 551,66 ha à 270,63 ha (perte de 281,03 ha, ‒51 %). S’observe ainsi une artificialisation croissante du littoral, consommatrice d’espaces agricoles et naturels. Contre toute attente, et à contre-courant de la tendance nationale de régression des mangroves (soit environ 26 % soit 74 050 ha de superficie entre 1995 et 2018 selon WWF Madagascar en 2022), la zone d’Amborovy affiche, selon notre classification supervisée d’images satellites, une augmentation notable de ces écosystèmes : de 16,75 ha en 2010 à 76,66 ha en 2024 (+59,91 ha, +358 %). Cette progression résulte directement d'opérations ciblées de replantation et du reclassement administratif de secteurs restaurés. Cependant, il convient de nuancer ce succès apparent : une part substantielle des superficies nouvellement comptabilisées correspond à des peuplements juvéniles ou en régénération active des « dents creuses écologiques »3 qui n’offrent pas encore la pleine fonctionnalité d’une mangrove mature. Sur la mangrove mature, les observations de terrain montrent que ses fonctions écologiques, telles que la protection des côtes et la biodiversité, sont complètes, contrairement aux peuplements juvéniles. La pérennité de ces gains reste précaire, soumise à une pression foncière soutenue, à des conflits d’usage latents et à l’insuffisance des mécanismes de protection environnementale. Comme souvent, le volontarisme initial bute sur la dure réalité du terrain.

29Le tableau 3 synthétise ces mutations, soulignant sans ambiguïté la tendance à l’anthropisation du littoral et son corollaire : l'effacement progressif des savanes et des terres cultivées.

Tableau 3 : Évolution de l’occupation du sol à Amborovy (2010-2024)

Classes d’occupation des sols

Superficie en ha

Gain ou perte de superficie (ha)

Constatation

Année 2010

%

Année 2024

%

Zone bâtie et infrastructure

555,00

33,63

850,16

51,53

295,41

Augmentation

Mangrove

16,75

1,02

76,66

4,65

59,91

Augmentation

Cultures

221,45

13,42

128,23

7,77

-93,22

Diminution

Plan d'eau

60,00

3,64

52,00

3,15

-8,00

Diminution

Sable et sol nu

145,06

8,79

162,11

9,82

17,05

Augmentation

Savane arbustive

100,28

6,08

110,16

6,68

9,88

Augmentation

Savane herbeuse

551,66

33,43

270,63

16,40

-281,03

Diminution

Total

1 650,19

100

1 650,19

100

Unité : ha.

Classification supervisée d’images Landsat 7 et 9 – USGS / traitement auteurs, 2024.

30L'étude révèle une mutation rapide des espaces agricoles vers une urbanisation tertiaire (services, tourisme). Cette transition s’accompagne d’un boom démographique (+62 % entre 2010-2024, selon la Commune urbaine de Mahajanga, recensement administratif en 2024), exacerbant la pression foncière. Le littoral, zone d’attractivité maximale, concentre cette dynamique. On observe un glissement net des populations et activités vers la frange côtière immédiate (0-300m). Cette interface disputée cristallise désormais des convoitises exacerbées, générant des conflits d'usage préoccupants

Densification du bâti littoral et fragmentation écologique

31Pour quantifier objectivement l'emprise urbaine croissante sur le littoral d’Amborovy, nous avons mobilisé un indicateur spatial simple mais robuste : la densité linéaire de construction, définie comme le nombre moyen de bâtiments par kilomètre de trait de côte. Cette approche s’inspire de démarches d’analyse spatiale des dynamiques littorales (Lagarias et Stratigea, 2022 ; Marlow et al., 2025). Cet outil, calibré à partir d'un travail de photo-interprétation (orthophotographies haute résolution Google Earth Pro, années 2010 et 2024) couplé à un géocodage manuel exhaustif des entités bâties, agit comme un véritable baromètre de la pression anthropique en front de mer.

  • 4 En droit malgache, le pas géométrique correspond à une bande littorale de 25 mètres à partir de (...)

32Nos résultats sont sans équivoque. En 2010, la densité moyenne s'établissait à 12 bâtiments/km linéaires. Quatorze ans plus tard, ce chiffre atteint 27 bâtiments/km, une augmentation de 125 % qui témoigne d'une accélération préoccupante de l'artificialisation. Plus frappant encore : cette densification frappe de manière disproportionnée la bande des 25 mètres dite du « pas géométrique », pourtant juridiquement inconstructible4. Nos relevés montrent que 73 % des nouvelles constructions identifiées entre 2010 et 2024 empiètent précisément sur cette zone tampon écologique. Cette contradiction flagrante entre le cadre légal et la réalité observée soulève des questions majeures sur l'efficacité des dispositifs de contrôle.

33L'évolution est saisissante sur le terrain, comme en attestent les photographies aériennes verticales comparatives de la Petite Plage, située dans le centre du quartier d'Amborovy, directement vers la mer (figure 4). Cette séquence visuelle illustre crûment comment le bâti, par un phénomène de mitage progressif (fragmentation de l’espace par des constructions dispersées), colonise l'espace réglementairement protégé. L'analyse fine de ce site emblématique révèle des dynamiques de densification invisibles à l'échelle macro, notamment dans les interstices laissés vacants par l'urbanisation antérieure.

Figure 4 : Évolution du front bâti à la Petite Plage d’Amborovy (2010-2024)

Figure 4 : Évolution du front bâti à la Petite Plage d’Amborovy (2010-2024)

Google Earth, 2010 et 2024.

34Cette comparaison diachronique (14 ans) révèle une transformation radicale du littoral d’Amborovy. On constate la quasi-disparition des espaces interstitiels naturels et un empiètement illégal manifeste sur la bande des 25 mètres réglementaire, témoignant d’une pression foncière intense liée au tourisme. Cette dynamique a profondément altéré la morphologie côtière. La recomposition dépasse le front de mer : le quartier subit une restructuration urbaine accélérée. Émergent des lotissements privés, un réseau viaire étendu vers l’arrière-pays, et une fragmentation foncière en petites parcelles cadastrées, un mitage caractéristique. Cette métamorphose physique et d’occupation du sol est portée par de nouveaux acteurs dominants (promoteurs immobiliers, agences, opérateurs hôteliers), dont l’empreinte est lisible dans la prolifération d’enseignes de services touristiques.

35Cette densification du bâti est particulièrement marquée en front de mer. Les constructions observées dans la bande des 25 m du pas géométrique se concentrent principalement le long du linéaire côtier central d’Amborovy, notamment à la Petite Plage et dans le secteur de Maroala, au sein de la frange comprise entre 0 et 300 m du trait de côte (figure 4). Ces implantations, majoritairement à usage touristique et commercial, empiètent sur le domaine public maritime et constituent des infractions cumulées au droit domanial, au cadre de la Gestion Intégrée des Zones Côtières et Marines (GIZC) et aux règles d’urbanisme en vigueur.

36Au-delà de ce constat visuel, l’analyse doit désormais décrypter les mécanismes fonciers sous-jacents et la recomposition des structures de propriété ayant permis cette évolution.

Dynamiques foncières et structure de propriété

37Entre 2010 et 2024, le littoral d’Amborovy a subi une mutation foncière profonde, étroitement liée au boom du tourisme et à une spéculation immobilière intense. Selon les travaux de Gopy-Ramdhany et Seetanah (2024) et Moukomla et Marome (2025), cette dynamique, qui se traduit par une inflation spectaculaire des prix du foncier, résulte directement de la forte demande touristique conjuguée à une offre foncière limitée, comme observé dans le cas d’Amborovy.

38Ce contexte attire principalement trois catégories d’acteurs économiques clés dans la recomposition du foncier :

  • Les investisseurs étrangers français et indo-pakistanais acquièrent à Amborovy des parcelles en front de mer pour créer des complexes touristiques haut de gamme (Coco Beach, Holidays Hotel, Le Tamarinier, Edena Kely). D’après le calcul effectué par SIG, la surface bâtie a augmenté de 48 % entre 2010 et 2024. Cette dynamique fait monter les prix fonciers, modernise l’immobilier et transforme l’économie balnéaire locale.

  • À Amborovy, des entreprises locales comme Agence Mahajanga, Majunga Immo, ALEZ Immobilier, ainsi que le Groupe Ravelojaona, redistribuent les terres. Elles achètent des parcelles, les aménagent en lotissements et les revendent en lots, provoquant tensions sociales, litiges, appauvrissement des propriétaires et perte d’usages traditionnels. Le lotissement controversé d’Amborovy en 2018 illustre ces dérives ; il a été signalé au BIANCO récemment.

  • À Amborovy, les nouveaux détenteurs naturalisés, résidants depuis cinq ans, adoptés par un Malgache ou conjoints étrangers, ainsi que la diaspora malgache ayant acquis une autre nationalité, investissent malgré l’éloignement. Ils bénéficient de mécanismes d’acquisition renforcés et de programmes de citoyenneté économique, facilitant l’accès aux terres et soutenant plusieurs projets de développement local, parfois avec enjeux fonciers.

39Cette recomposition foncière contribue fortement à la marginalisation des populations autochtones, qui représentent 28 % de la population locale selon les résultats de nos enquêtes. Leur capacité d’accès à la terre se trouve réduite par d’importants obstacles économiques, administratifs et juridiques. Beaucoup cèdent leurs terres sous la pression économique ou la spéculation, ce qui provoque des phénomènes de relocalisation périphérique, avec des conséquences sociales lourdes, telles que la perte de liens communautaires et la précarisation accrue.

40Par ailleurs, l’intensification des transactions foncières informelles, souvent non régulées, aggrave l’insécurité juridique, générant conflits d’usage et fragilité sociale. Ce paysage révèle ainsi un double effet causal : le développement touristique stimule la hausse des prix et la spéculation, laquelle accélère la concentration foncière dans les mains d’acteurs externes, provoquant l’exclusion croissante et la vulnérabilité des communautés locales.

Inflation foncière et polarisation des valeurs sur le littoral

41L’analyse de l’évolution des prix du foncier à Amborovy révèle les mutations de ce littoral convoité (tableau 4). Notre reconstruction tarifaire croise données d’Agences Immobilières de Mahajanga, entretiens avec acteurs clés (notaires, promoteurs) et archives d’annonces.

Tableau 4 : Évolution des prix fonciers moyens à Amborovy (2010-2024)

Période

Prix initial

Prix final

Variation (%)

Contexte principal

2010-2015

80 000

120 000

+50,0 %

Réforme foncière, tourisme en essor

2015-2020

120 000

150 000

+25,0 %

Urbanisation, extension urbaine

2020-2023

150 000

250 000

+66,7 %

Reprise post-COVID, spéculation

2023-2024

250 000

270 000

+8,0 %

Stabilisation partielle

Unité : Ariary/m².

Agences immobilières de Mahajanga, 2024 / Enquêtes des auteurs, 2024.

  • 5 Ariary : unité monétaire malgache ou la devise malgache depuis l’année 2003.

42En 2010, à l’échelle du quartier d’Amborovy, le m² était évalué à 80 000 Ariary5 (17,06 USD). En 2024, il atteint 270 000 Ariary (57,59 USD), soit +237,5 % en 14 ans. Cette inflation majeure présente quatre phases distinctes :

  • Décollage (2010-2015) : +50 %. Portée par la réforme foncière de 2005 et l’arrivée des premiers grands projets touristiques.

  • Consolidation (2015-2020) : +25 %. Reflète l’extension urbaine et la structuration progressive du marché.

  • Accélération post-pandémique (2020-2023) : +66,7 %. Emballement lié à la reprise économique et aux investissements massifs.

  • Stabilisation relative (2023-2024) : +8 %. Ralentissement suggérant une saturation temporaire ou digestion des hausses.

43La trajectoire en paliers des prix constitue un baromètre implacable de la transformation rapide d’Amborovy. Des dynamiques de décollage initial à l’accalmie récente, elle illustre la conversion accélérée du littoral sous pression, entre valorisation économique, spéculation foncière et tensions sur l’accès au sol. La suite dépendra des politiques publiques et de la résilience du milieu face à cette artificialisation croissante.

44Notre analyse révèle une progression foncière spatialement hétérogène. La bande côtière des 300 mètres concentre l'essentiel de la dynamique, portée par une multiplication des projets touristiques. Ce front de mer connaît une valorisation accrue, avec des prix au m² pouvant quadrupler ceux des quartiers de deuxième rang, situés à peine plus en retrait. Cette différentiation marquée illustre une polarisation prononcée autour du littoral, soulignant sa valeur à la fois économique et symbolique.

Mutation des régimes juridiques et recomposition de la structure de propriété

45Concernant l’évolution du cadre juridique du foncier à Amborovy depuis 2005, notre analyse révèle une mutation foncière depuis la réforme de 2005. La dynamique étatique, bousculée par la pression touristique (tableau 5), fragilise la gouvernance locale. La sécurisation des parcelles, y compris les terres ancestrales, demeure problématique. Le tableau 5 synthétise cette évolution institutionnelle complexe.

Tableau 5 : Évolution du cadre juridique du foncier à Amborovy depuis 2005

  • 6 La LPF est définie comme un document public, accessible à tous et facilement consultable. Elle es (...)
  • 7 Loi n° 2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique de la Propriété Foncière Privée No (...)
  • 8 Loi n° 2022-013 du 1er septembre 2022 portant refonte des règles fixant le régime juridique de la (...)

Période

Évolutions nationales

Effets observés à Amborovy

2005-2010

Adoption de la Lettre de Politique Foncière (LPF)6 ; création des Guichets Fonciers Communaux ; reconnaissance de la Propriété Privée Non Titrée (PPNT) par la loi n° 2006-0317.

Adoption lente des nouveaux dispositifs.

2010-2017

Coexistence persistante entre régimes coutumiers et modernes ; encadrement juridique partiel des mutations littorales.

Multiplication des transactions informelles ; conflits d’occupation ; actes sous seing privé non reconnus officiellement.

2018-2022

Appui de projets de coopération (Programme National Foncier, Centre de coopération internationale en recherche agronomique pour le développement ou CIRAD) pour la sécurisation foncière ; modernisation progressive du cadastre.

Couverture cadastrale incomplète ; montée des litiges fonciers.

Depuis 2022

Promulgation de la loi n° 2022-0138 révisant le régime juridique de la PPNT ; modernisation de la gouvernance foncière par des outils numériques.

Application partielle dans la zone littorale ; persistance de la spéculation foncière ; difficultés d’exécution sur le terrain.

Enquête de terrain, 2024 et consultation des textes régissant sur le foncier et tourisme, 2024.

46Notre analyse révèle une dynamique foncière à Amborovy caractérisée par une réforme inachevée. Bien que le cadre législatif malgache, notamment la loi n° 2005-019 du 17 octobre 2005, marque une évolution vers une reconnaissance plus équitable des droits, les effets tangibles sur le terrain demeurent limités. Cette dissonance procède de capacités institutionnelles souvent dépassées, d'une pression foncière littorale exponentielle et de la persistance tenace des pratiques informelles. Une situation qui, in fine, exacerbe la vulnérabilité des populations locales et nourrit une spéculation immobilière préjudiciable.

47Les données collectées en 2024 auprès de 350 ménages (représentant un échantillon de 1050 parcelles, soit 2 à 3 parcelles par ménage) indiquent un taux apparent de formalisation élevé : 83,74 % des terrains bénéficient d’un statut formel ou d’un titre foncier (figure 5). Ce taux inclut les terrains immatriculés relevant du Domaine privé de l’État (DPE, 18,43 %) et les parcelles sous régime de propriété privée titrée ou de Permis d’Occuper (65,31 %). Cette progression statistique, particulièrement marquée pour les terrains littoraux convoités, semble attester d’une tendance à la sécurisation juridique. Pourtant, cette façade de formalité masque une réalité autrement plus complexe. Près de 16,26 % des parcelles étudiées, soit moins de 1/5 du total (PPNT à 2,12 % et Domaine public de l’État à 14,14 %) sont hors du circuit formel, particulièrement dans la bande sensible du « pas géométrique » (25 mètres). Cela est dû à leur gestion non cadastrée, aux occupations informelles et à l’absence de régularisation. Les parcelles du Domaine public de l’État, inaliénables, ne peuvent être cédées sans déclassement préalable. Plus révélateur encore, notre enquête met en lumière la prévalence persistante des transactions informelles, y compris sur des parcelles déjà titrées ou bénéficiant d’un permis d’occupation. Cette apparente contradiction s’explique par un décalage crucial : la détention d’un document juridique (titre) ne garantit nullement le respect des procédures formelles lors des mutations foncières (ventes sous seing privé non enregistrées, occupations non conformes).

Figure 5 : Statuts juridiques des parcelles à Amborovy (2024)

Figure 5 : Statuts juridiques des parcelles à Amborovy (2024)

Service foncier Mahajanga, 2024.

48La figure 5, visualisant cette répartition, illustre de manière frappante cette coexistence de statuts juridiques hétérogènes. Elle confirme la prédominance des terrains formellement reconnus mais révèle simultanément l’importance des situations précaires ou conflictuelles (près de 25 %). Ces 25 % correspondent à des terrains où les droits fonciers demeurent incertains, souvent occupés de manière informelle sans titre officiel, ou encore soumis à des conflits d’usage entre différentes parties. Cette mosaïque juridique est l’expression directe de la complexité du régime foncier malgache, où normes coutumières et droit moderne s’entremêlent et parfois se confrontent. Par exemple, l’accès à la terre et la gestion des territoires fondés sur des pratiques coutumières entrent fréquemment en conflit avec les exigences du droit moderne, telles que l’enregistrement formel des titres fonciers. Ce dispositif juridique se traduit par une sécurisation foncière incomplète, source d’insécurité permanente et de conflits d’usage potentiels, et souligne les difficultés opérationnelles à faire respecter les réglementations, particulièrement celle du « pas géométrique ». Cette configuration plaide incontestablement pour une réforme foncière plus intégrative, capable de concilier reconnaissance effective des droits locaux et sécurisation juridique des transactions.

49L’accès à cette sécurisation juridique reste, dans les faits, un défi majeur pour de nombreux ménages. Les coûts prohibitifs, la complexité administrative et parfois des barrières culturelles les excluent fréquemment du processus d’immatriculation. Cette hétérogénéité statutaire au sein d’un même espace génère une instabilité juridique chronique, véritable terreau pour la spéculation. Un constat alarmant vient corroborer cette fragilité : nos relevés de terrain indiquent que, sur un linéaire d’environ 2,5 km de front de mer, 73 % des constructions touristiques récentes érigées en front de mer violent ouvertement la réglementation du pas géométrique. Ce taux élevé de non-conformité, observé même dans des projets structurants, met en exergue les limites criantes des dispositifs de contrôle existants et l’impunité fréquente dont bénéficient certains acteurs (promoteurs immobiliers, entrepreneurs, responsables locaux…). Comme le résume un habitant de la localité d’Amborovy : « Ny lalàna dia ho an’ny madinika, fa ny lehibe dia manao ny sitrapony » (La loi est pour les petits, les grands font ce qu'ils veulent).

50À Amborovy, la redistribution de la propriété foncière révèle une transformation structurelle profonde. Nos données montrent un renversement spectaculaire entre 2010 et 2024 : la part des terrains détenus par des familles malgaches résidentes (principalement des groupes ethniques Merina, Sakalava, Antesaka et Antaimoro, engagés dans l'agriculture, l’élevage, la pêche, le commerce et l’emploi lié au tourisme) est passée de 63 % à seulement 13 %. Ce reflux historique a profité aux investisseurs étrangers et aux naturalisés (notamment via les programmes de citoyenneté économique), dont la part atteint désormais 43,5 %, tandis que les sociétés commerciales contrôlent 30,4 % des droits fonciers.

51Ce bouleversement est le résultat de plusieurs dynamiques étroitement imbriquées. La hausse rapide des prix du foncier a progressivement fait du littoral un espace très convoité, attirant de nouveaux investisseurs. Parallèlement, la multiplication des transactions a contribué à structurer un marché immobilier de plus en plus sélectif. Dans ce contexte, de nombreux ménages autochtones subissent une pression économique croissante et se voient souvent contraints de céder leurs terres pour faire face à des besoins immédiats, dans un climat de spéculation foncière renforcée.

Figure 6 : Répartition des propriétaires fonciers à Amborovy (2010 - 2024)

Figure 6 : Répartition des propriétaires fonciers à Amborovy (2010 - 2024)

Service foncier de Mahajanga, 2024.

52Notre questionnaire auprès de 350 ménages confirme l'impact social de cette dynamique : 33 % ont cédé tout ou partie de leurs terres en quinze ans, généralement sous contrainte économique (urgences sanitaires, endettement). Environ 22 % ont été relocalisés dans des périphéries sous-équipées telles qu’Antanimalandy, Ambondrona, Tsararano Ambany et Ambony, qui sont des banlieues périphériques de Mahajanga, souffrant de faibles infrastructures et d’un accès limité aux services de base. Pour 68 % des répondants, cette perte est perçue comme irréversible, sentiment alimenté par l'asymétrie criante d'accès aux ressources juridiques et financières entre populations locales et nouveaux acteurs.

53La concentration est maximale dans la bande des 300 mètres côtiers, où plus de 80 % des terrains échappent désormais aux acteurs locaux. Cette tendance, vérifiable à l'œil nu sur le terrain, épouse des logiques observées à Nosy-Be, située à 600 km d'Antananarivo et à 15 km de la côte malgache, et à Diego-Suarez, au Cap d’Ambre, bordée par le canal de Mozambique et l’océan Indien. Elle signale une financiarisation accélérée des franges côtières malgaches, où la terre devient un pur actif spéculatif, comme l'illustre notamment Thibaud (2012) dans le Sud-Ouest malgache, où des dynamiques foncières similaires sont observées.

  • 9 Pour plus d’information, voir le site internet de Mada Hotel Consultant [En ligne] URL : https:// (...)

54Ce phénomène s'inscrit dans une stratégie sectorielle révélée par les données de Conseil du développement économique de Madagascar (Economic Development Board of Madagascar en anglais) (EDBM, 2017) : 43 à 47 % des 17 établissements touristiques enregistrés auprès de l'institution étaient alors sous contrôle étranger9. À Mahajanga, 70 % des investissements touristiques (hôtels, resorts et services connexes) se concentrent sur le ruban côtier, accentuant la pression sur le foncier traditionnel. Cette dynamique est vécue par les habitants déplacés comme une « victoire du portefeuille sur le terroir », expression récurrente recueillie lors des entretiens et des groupes de discussion menés sur le terrain entre 2023 et 2024.

Impasse foncière d'Amborovy : entre formalisation inaboutie et pression côtière

55À Amborovy, notre étude révèle la persistance d’une informalité dominante : 61 % des transactions foncières échappent au cadre légal instauré depuis 2005. Ces pratiques se caractérisent par des ventes sous seing privé (74 % des cas informels), sans enregistrement aux services des Domaines ni vérification du statut juridique des parcelles, une réalité que nous qualifions de démarche décourageante pour les habitants. Cette situation s’explique par l’articulation de plusieurs contraintes structurelles. Le coût élevé de l’immatriculation foncière, estimé à au moins 400 000 Ariary (environ 85 USD), soit l’équivalent de quatre mois du Salaire Minimum Interprofessionnel Garanti (SMIG) en vigueur à Madagascar, constitue une barrière financière majeure pour de nombreux ménages. À cela s’ajoutent des délais administratifs particulièrement longs, le temps moyen d’obtention d’un titre foncier atteignant six ans, ainsi qu’une méconnaissance persistante des droits fonciers : 68 % des vendeurs interrogés déclarent ignorer leur statut juridique exact.

  • 10 Pour plus d’information, voir le site internet du Bureau Indépendant Anti-Corruption [En ligne] U (...)
  • 11 Pour plus d’information, voir le site internet de Foncier et Développement [En ligne] URL : https (...)

56Cette informalité alimente une instabilité juridique chronique : 37 % des ménages déclarent au moins un litige depuis 2010. Les conflits concernent principalement des ventes multiples (55 %), des empiètements (21 %), ou des occupations illicites du littoral (17 %). Pire encore, 19 % des relocalisés témoignent d’expropriations sans indemnisation. Ainsi, l’accaparement par des investisseurs aggrave la crise, comme le documente le Bureau Indépendant Anti-Corruption ou BIANCO (2021)10 : titres frauduleux, expulsion des pêcheurs de Maroala (2017), et marginalisation systématique des communautés locales sur le front de mer (Petite Plage, Grand-Pavois). L’épisode de Belinta11 en 2017, où des familles furent expulsées par huissier assisté de forces de l’ordre, illustre cette violence foncière. De plus, une occupation illicite du littoral d’Amborovy à Maroala illustre les défis de gouvernance côtière. Initialement une cabane en bois apparue près du Zahamotel, cette structure précaire, tolérée malgré son absence de permis, a été consolidée de facto en habitation permanente par un occupant. Celui-ci y exploite désormais une épicerie-bar, suscitant des plaintes récurrentes auprès de la Commune urbaine de Mahajanga, restées sans suite. Or, cette implantation viole manifestement les règles d'alignement et de distance, tout en empiétant sur une propriété régulière. L'inaction des autorités face à ce cas d'école risque d'encourager une urbanisation incontrôlée de la plage, transformant irréversiblement ce secteur privilégié. Une intervention urgente s'impose.

57En corollaire, 72 % des relocalisés sans titre redoutent une nouvelle expulsion. Nos données soulignent l’échec des mécanismes de médiation et l’urgence d’une reconnaissance des droits coutumiers. Sans réforme adaptée au contexte malgache, intégrant notamment les réalités fihavanana (liens communautaires), la stabilité foncière restera illusoire face à la pression touristique croissante.

Effets socio-économiques observés

Amborovy, le dilemme touristique ? Entre croissance et exclusion

58Le tableau 6 présente une synthèse des transformations socio-économiques observées dans les communautés locales d'Amborovy entre 2010 et 2023, directement liées au développement touristique. Il s’appuie sur nos enquêtes de terrain et l’analyse des données secondaires (rapport de l’Institut National de la Statistique ou INSTAT, résultats du recensement administratif de la commune urbaine de Mahajanga, ORT Boeny ainsi que du service foncier régional de Boeny), offrant un premier éclairage sur les dynamiques territoriales en jeu.

Tableau 6 : Impacts socio-économiques du développement touristique sur les communautés locales d’Amborovy (2010-2023)

Indicateur

2010

2023

Variation / Observation

Population locale (habitants)

11 500

18 629

+62 % (croissance démographique liée au tourisme)

Part des ménages propriétaires (%)

63 %

13 %

Forte baisse, exclusion foncière

Emplois directs créés dans le tourisme

250

1 200

Multiplication des emplois, mais précarité

Part des emplois saisonniers (%)

35 %

65 %

Précarisation accrue

Revenus moyens (Ariary/mois)

90 000 (43 USD)

150 000 (74 USD)

Progression modérée, reste sous le seuil de pauvreté. Dans l’ensemble de la Région Boeny, le seuil de pauvreté est d’environ 188 000 Ariary (90 USD) par ménage et par mois en 2010, tandis qu’en 2023, il est de 591 000 Ariary (133 USD) par ménage et par mois.

Ménages ayant cédé leurs terres (%)

10 %

33 %

Hausse des ventes sous pression foncière

Ménages relocalisés (%)

5 %

22 %

Relocalisation en périphérie

Taux d’abandon des activités traditionnelles

18 %

40 %

Basculement vers emplois touristiques

Accès à la propriété

Élevé

Faible

Spéculation limite l’accès

Niveau d’insécurité foncière

Faible

Élevé

Insécurité croissante

Enquête de terrain, 2024.

59L’essor touristique à Amborovy a déclenché une pression démographique sans précédent, attirant travailleurs et investisseurs sur ce littoral nord-malgache. Cette ruée vers le littoral a provoqué une spéculation immobilière exacerbée, marginalisant progressivement les communautés autochtones. Les données quantitatives révèlent une dépossession alarmante : le taux de propriété foncière des ménages historiques est passé de 63 % (2010) à 13 % (2024), tandis que 33 % ont cédé leurs terres sous la pression économique ou foncière. Cette exclusion systémique, alimentée par la valorisation spéculative du m² littoral (jusqu’à +1200 % dans les zones convoitées), a contraint 22 % des ménages à une relocalisation périphérique forcée. Ces déplacements vers des zones sous-équipées (accès limité à l’eau, écoles, services de santé) ont rompu les réseaux de solidarité et compromis l’accès aux ressources traditionnelles. Comme l’exprime un pêcheur artisanal : « Avant, notre terre valait trois fois rien. Maintenant qu’elle vaut de l’or, on nous l’arrache » (pêcheur artisanal, Fokontany d’Amborovy, Mahajanga, entretien réalisé en février 2024), illustrant un sentiment d’insécurité foncière croissante et de perte d’ancrage territorial

60Parallèlement, la transformation des activités économiques a généré des emplois majoritairement précaires. Si les emplois directs liés au tourisme ont fortement progressé, passant de 250 à 1 200 entre 2010 et 2023, leur qualité demeure largement insuffisante. Près de 65 % de ces emplois sont aujourd’hui saisonniers et faiblement rémunérés, avec un revenu mensuel moyen d’environ 150 000 Ariary, inférieur au seuil de pauvreté régional. Selon les résultats du questionnaire administré auprès de 350 ménages à Amborovy, cette situation entretient une vulnérabilité économique durable. En effet, sur la base de la ligne de pauvreté nationale par tête, ajustée à la taille moyenne des ménages, le seuil de pauvreté régional de Boeny est estimé à environ 188 000 Ariary (90 USD) par ménage et par mois en 2010, et à 591 000 Ariary (133 USD) en 2023. Cette évolution s’accompagne d’un recul marqué des activités traditionnelles. D’après les résultats du questionnaire, l’agriculture vivrière et la pêche artisanale, qui constituaient les principales sources de revenus pour 82 % des ménages en 2010, ne concernent plus que 60 % d’entre eux en 2023. Les reconversions vers des emplois touristiques peu qualifiés, tels que serveurs ou chauffeurs, exposent ainsi les ménages à une vulnérabilité économique chronique, accentuée par l’absence de formations adaptées et de mécanismes effectifs de protection sociale. Les enquêtes qualitatives, menée à partir d’entretiens semi-directifs individuels et de groupes de discussion communautaires auprès des ménages relogés, mettent en lumière des fractures socio-culturelles profondes. Une large majorité des ménages concernés (78 %) expriment ainsi une « peur permanente » de l’expulsion, tandis que 40 % des familles évoquent des conflits intergénérationnels liés à la vente de terres ancestrales. Cette tension entre les opportunités économiques offertes par le tourisme et la perte progressive d’autonomie est bien résumée par les propos d’un artisan : « Le tourisme nous donne du travail, mais il ronge nos racines et notre avenir » (artisan, Fokontany d’Amborovy, entretien semi-directif réalisé en mars 2024).

61Ces dynamiques contradictoires appellent à un rééquilibrage urgent des politiques publiques. D’une part, une réforme foncière inclusive s’impose pour sécuriser les droits des populations autochtones face à la spéculation, suivant les principes de gouvernance des ressources communes (Ostrom, 2009). D’autre part, la formalisation des emplois touristiques (cotisations sociales, contrats durables) et la mise en place de mécanismes redistributifs (taxes locales affectées, quotas d’embauche) sont essentielles pour atténuer la précarité économique. Bien que des initiatives alternatives émergent (tourisme communautaire porté par 15 % des ménages, souvent soutenus par des ONG), leur impact reste limité sans cadre institutionnel adapté. Comme le démontrent les travaux sur les littoraux tropicaux (Hall, 2013), la résilience des territoires repose sur l’équilibre entre développement économique et préservation des droits socio-fonciers. À Amborovy, l’absence de régulation menace la cohésion sociale et la durabilité même du modèle touristique, faisant écho aux défis observés dans d’autres Suds globaux où une croissance touristique non maîtrisée engendre exclusion sociale, vulnérabilités économiques accrues et dégradation environnementale, compromettant ainsi les bénéfices attendus pour les populations locales (Ashley et al., 2000).

Mise à l’épreuve de l’hypothèse d’« embourgeoisement côtier »

62La question d’un possible embourgeoisement affectant les franges littorales de Mahajanga circule régulièrement dans les débats locaux et académiques, sans toutefois avoir fait l’objet d’une vérification empirique systématique (Randrianjafy et Boudi, 2022). L’étude propose d’apporter un éclairage concret sur cette dynamique présumée d’embourgeoisement côtier (installation de populations aisées sur le littoral au détriment des habitants traditionnels), en mobilisant une approche pluridimensionnelle combinant enquêtes de terrain, analyses socio-économiques et diagnostics spatiaux.

63Nos investigations, combinant l’analyse des transactions foncières récentes et des enquêtes qualitatives approfondies, mettent en lumière une homogénéisation frappante du profil des nouveaux acquéreurs dans le secteur convoité d’Amborovy. On y observe une prédominance nette d’acteurs économiques liés au tourisme, de cadres supérieurs expatriés ou en forte mobilité, de retraités européens et de membres de la diaspora malgache, tous caractérisés par un niveau de ressources financières substantiellement élevé. Cette configuration socio-économique tranche radicalement avec la composition historique de ces espaces, documentée à partir des archives foncières communales, des données cadastrales antérieures à 2010 et des entretiens menés auprès des autochtones. Cette mutation s’accompagne d’une pression foncière extrême. Les données révèlent une inflation vertigineuse des valeurs immobilières : le prix moyen au mètre carré dans ces quartiers littoraux a été multiplié par plus de quatre entre 2010 et 2023 (+312 %). Une telle accélération dépasse largement les tendances nationales et signale une spéculation active. Cette dynamique de marché produit des effets sociaux tangibles. Les entretiens semi-directifs, les groupes de discussion communautaires et les observations de terrain montrent que les populations aux revenus modestes, autrefois présentes dans ces espaces, sont progressivement repoussées vers la périphérie. Face à la flambée des prix fonciers et à la pression exercée pour vendre leurs terrains, ces ménages n’ont souvent d’autre choix que de s’installer dans des secteurs moins valorisés, comme Ambondrona ou Antanimalandy, où l’accès au foncier résidentiel ou productif reste encore envisageable. Ce mouvement de relégation contribue peu à peu à transformer la carte sociale de l’agglomération de Mahajanga.

64L’articulation de ces différents faisceaux d’indices, homogénéisation socio-économique des acquéreurs côtiers, inflation foncière spéculative accélérée et relégation contrainte des populations précaires vers la périphérie, corrobore l’hypothèse d’une reconfiguration sociale en cours sur le littoral de Mahajanga. Cette transformation semble largement pilotée par des logiques de distinction spatiale et de rente foncière, caractéristiques d’un processus d’embourgeoisement (gentrification). L’étude souligne ainsi la réalité tangible de cette dynamique à Mahajanga, au-delà des simples perceptions locales, et appelle à une analyse plus fine de ses conséquences sur la cohésion sociale et l’aménagement du territoire.

Impacts environnementaux mesurables

Dynamiques écologiques des milieux littoraux

65L'analyse diachronique (2010-2024) du littoral d'Amborovy (Mahajanga, Madagascar) révèle une expansion spectaculaire des mangroves (+358 %), contredisant la tendance régionale de déclin. Cette croissance, particulièrement marquée dans les estuaires et marais arrière-lagonaires, résulte de trois facteurs combinés : (1) des programmes actifs de replantation et restauration écologique initiés en 2015, (2) l'amélioration significative des capacités de télédétection (détection fiable des jeunes peuplements), et (3) la reclassification de zones antérieurement jugées dégradées en « mangroves en restauration ».

66Cependant, cette expansion spatiale masque une dégradation écologique préoccupante. Les nouvelles mangroves s'établissent fréquemment sur des substrats perturbés (remblais, sédiments pollués) dans des conditions hydrologiques altérées, sous pression anthropique croissante. Comme l'ont documenté Ramarokoto et al. (2024), cette dynamique s'accompagne d'un déclin de la biodiversité associée, d'une réduction de la densité racinaire et d'une capacité de régénération naturelle affaiblie des palétuviers. Ce paradoxe, gain de surface mais perte de fonctionnalité écologique, constitue le principal défi pour la zone.

67Par ailleurs, les jeunes peuplements et zones restaurées présentent une fragilité aiguë face aux pressions foncières, au développement touristique et à l'artificialisation côtière. La durabilité de cette expansion dépend donc impérativement du maintien renforcé d'une gestion intégrée rigoureuse et d'un suivi écologique continu. Sans ces garde-fous, les gains quantitatifs observés risquent de masquer une détérioration qualitative irréversible de l'écosystème.

Artificialisation côtière, pression anthropique et vulnérabilité écologique accrue

68Depuis 2010, le littoral d’Amborovy-Mahajanga subit une artificialisation rapide, caractérisée par une expansion urbaine fragmentant les mangroves et dunes, pourtant essentielles à la stabilité côtière. Cette pression anthropique a entraîné une aggravation sans précédent de l’érosion : le recul moyen annuel du trait de côte est passé de 0,8 m à 1,5 m (+87,5 %) en treize ans, avec une corrélation spatiale significative dans le secteur d’Antsanitia (R² = 0,9257) (Maharombaka et al., 2020). Les constructions illicites, représentant plus de 30 % dans les zones humides, et la destruction des palétuviers (65 % détruits par tempête) amplifient les risques d’inondation, notamment dans les bas-topographies où l’eau stagne (Ramanantsoa et al., 2021).

69La vulnérabilité écologique est exacerbée par la pollution chronique, avec environ 100 tonnes de plastiques rejetées annuellement en mer, dont moins de 10 % collectés selon les estimations de l’Association Mahajanga Ville Propre (AVMP) en 202012, ainsi que la variabilité climatique, où les fluctuations du niveau marin varient de -47,63 mm à +94,25 mm/an (Ranaivojaona et al., 2020). Les impacts écologiques sont systémiques : 82 % des tortues marines ingèrent des plastiques (Ramanantsoa et al., 2021), tandis que la concentration des matières en suspension dans les eaux littorales (85-120 mg/L) dépasse constamment les normes (Décret n° 2003/464 ; WATERAID Madagascar, 2003).

70Malgré la création de 1 000 points d’eau potable entre 2022 et 2023, 47 % des ménages restent sans accès à une eau traitée, et 42 % des déchets solides échappent à toute gestion effective (Ministère de l’Eau, de l’Assainissement et de l’Hygiène - MEAH, 2022), mettant en évidence des lacunes institutionnelles critiques. La gestion inadéquate des déchets produits par le tourisme, notamment plastiques et effluents non traités, constitue une source majeure de pollution du littoral de Mahajanga, compromettant la qualité des plages et la durabilité économique du secteur touristique (Chaminah et Raharinaivo, 2021). Ce point complète utilement la dimension socio-environnementale exposée dans notre étude.

71L’Indice de Vulnérabilité Écologique (EVI = 0,62) classe désormais la zone parmi les plus exposées de Madagascar (Cochrane et al., 2019), avec une hausse du niveau marin de +4,2 mm/an depuis 2010 et au moins trois inondations majeures annuelles (Lai et Beierkuhnlein, 2024). La croissance démographique urbaine s’établit à +2,8 % par an, et la surexploitation halieutique implique 38 % des ménages (Cochrane et al., 2019).

72Une inversion de tendance nécessite une gouvernance intégrée : la restauration urgente des mangroves, un contrôle strict de l’occupation littorale, et une gestion circulaire des déchets associant les communautés locales constituent la seule stratégie viable pour rétablir les seuils de résilience écologique.

Comparaison avec les modèles de gouvernance littorale sud-globaux

73Notre analyse comparative des performances de gouvernance côtière révèle un décalage marqué entre Amborovy et des sites reconnus comme Bali ou Zanzibar. Les données présentées dans le tableau ci-dessous illustrent sans équivoque cette asymétrie, dressant un constat préoccupant pour la durabilité du modèle touristique local.

Tableau 7 : Indicateurs de gouvernance littorale comparée : Amborovy, Bali et Zanzibar

Indicateur

Amborovy

Bali

Zanzibar

Part des terres communautaires

13 %

62 %

48 %

Taux de recyclage des déchets

12 %

34 %

28 %

Budget alloué à la gestion littorale

1,2 %

4,7 %

3,1 %

Indice de satisfaction locale

2,8/5

4,1/5

3,6/5

United Nations World Tourism Organization (UNWTO), 2023 et enquêtes de l'auteur, 2024.

74À Amborovy, les indicateurs clés témoignent d’une fragilité institutionnelle persistante. La portion de terres communautaires n’y dépasse guère 13 %, loin derrière les 62 % observés à Bali, un écart qui questionne la place réelle du fokonolona (gouvernance communautaire traditionnelle) dans l’aménagement territorial. Le recyclage des déchets plafonne à 12 %, soit près de trois fois moins qu’à Bali (34 %). Quant à l’effort budgétaire, la gestion littorale ne mobilise que 1,2 % des ressources locales contre 4,7 % à Bali, reflétant un sous-investissement chronique.

75Ces écarts prennent tout leur sens à l’aune des politiques proactives déployées ailleurs. À Bali, la saturation touristique a conduit à un moratoire sur les constructions hôtelières littorales et à la promotion du tourisme communautaire, une stratégie ayant freiné la spéculation foncière et préservé des terres agricoles vitales (Utama et al., 2024). Zanzibar, quant à elle, illustre les bénéfices d’une gestion décentralisée des ressources halieutiques, notamment à travers des approches de co-gestion et des comités locaux impliqués dans la surveillance et la réglementation des usages (Drury O’Neill et al., 2024). Ces modèles offrent des pistes transférables pertinentes : l’instauration à Bali d’une taxe carbone de 2 % sur les nuitées suggère qu’un mécanisme similaire à Amborovy pourrait générer près de 15 milliards d’Ariary annuels. Un tel fonds dédié à la compensation écologique serait déterminant pour la réhabilitation des mangroves et la lutte contre l’érosion côtière.

76Pour Madagascar, ces enseignements soulignent trois impératifs : un cadastre littoral rigoureux, une gouvernance locale intégrant réellement les dina (ensemble de règles coutumières d'organisation de la société), et une diversification économique au-delà du tourisme conventionnel. L’élargissement des zones non aedificandi (latin signifiant interdiction de construire sur une parcelle), la création de comités locaux de cogestion, le développement de labels écotouristiques crédibles et l’utilisation de SIG participatifs pourraient constituer des leviers pour concilier développement touristique, équité sociale et résilience écologique.

77Ces résultats soulignent la complexité des transitions affectant le littoral malgache. La section suivante propose d’éclairer ces dynamiques par une discussion critique, confrontant nos observations aux grands débats géographiques sur la gouvernance des interfaces terre-mer et aux expériences comparées à différentes échelles.

Discussion

78La présence croissante de constructions dans la bande du pas géométrique à Amborovy ne peut être interprétée comme une succession de cas isolés. Elle traduit plutôt les limites d’une gouvernance foncière littorale qui peine à faire respecter un cadre juridique pourtant clairement défini, dans un espace où se cristallisent les tensions entre usages économiques, régulation publique et protection environnementale, dans un contexte de pression touristique particulièrement forte.

79L’accélération du développement touristique à Amborovy, Mahajanga, déclenche une recomposition foncière radicale, où la marchandisation des sols côtiers, stimulée par la spéculation immobilière et l’arrivée d’investisseurs extérieurs, exacerbe les inégalités socio-économiques. Les transactions rapides, souvent opaques, entraînent une flambée des prix et l’éviction progressive des populations autochtones, contraintes à une relocalisation périphérique ou à une reconversion précaire dans des emplois de service saisonniers. Ce processus de gentrification littorale s’inscrit dans un cadre juridique fragmenté : la coexistence de droits coutumiers marginalisés et d’un cadastre formel lacunaire génère une insécurité généralisée, facilitant les conflits d’usage et la vente de terres sans consultation communautaire. La faible régulation locale, minée par des capacités institutionnelles limitées et une coordination interinstitutionnelle défaillante, permet la multiplication de constructions illicites dans les zones écologiquement sensibles, malgré les interdictions formelles (Chimhowu et Woodhouse, 2006 ; Wily, 2011).

80Simultanément, l’artificialisation accélérée du littoral transforme irréversiblement les écosystèmes : savanes et terres agricoles cèdent la place à des infrastructures touristiques (hôtels, stationnements, routes), tandis que l’érosion côtière, amplifiée par les cyclones récurrents, fragilise les dynamiques sédimentaires naturelles. Les projets de restauration des mangroves, bien que visibles, peinent à rétablir la biodiversité originelle ; les jeunes palétuviers s’enracinent difficilement sur des sols dégradés, réduisant leur rôle de protection contre les submersions marines (Friess et al., 2016). Cette transformation territoriale scelle la rupture des modes de vie traditionnels : la perte d’accès aux terres agricoles et aux ressources halieutiques sape les réseaux de solidarité ancestraux, remplacés par une économie de subsistance dépendante du tourisme. Les déplacements forcés vers des périphéries sous-équipées aggravent la précarité, créant des poches de vulnérabilité où l’absence de services essentiels (santé, éducation) limite toute mobilité sociale ascendante (Montgomery et Hewett, 2005). Leurs travaux empiriques mettent en évidence une corrélation entre la ségrégation résidentielle des populations vulnérables (déplacées et à faible revenu) dans les franges urbaines précarisées et la dégradation systémique de leur accès aux infrastructures sanitaires et éducatives. Cette configuration spatiale agit comme un frein structurel à l'ascension socio-économique, compromettant durablement les trajectoires de mobilité ascendante.

81Théoriquement, le cas d’Amborovy valide la nécessité d’une approche intégrée articulant dimensions foncières, écologiques et sociales (Larson et Ribot, 2007). Le travail de Chaminah et Raharinaivo (2021) souligne que, bien que le principe de subsidiarité permette théoriquement une gestion intégrée du littoral impliquant les collectivités locales et les communautés, les moyens matériels, humains et la coordination sont insuffisants, ce qui limite gravement l’efficacité des mesures de protection. Cette analyse consolide l’argumentaire de notre étude en faveur d’une gouvernance inclusive, pleinement opérationnelle et fortement engagée auprès des acteurs locaux. Une gouvernance viable doit reconnaître la légitimité des droits coutumiers et impliquer activement les communautés dans la planification territoriale, évitant ainsi les modèles importés inadaptés (Zanzibar ou Bali). Opérationnellement, une documentation fine des dynamiques locales, combinant télédétection, enquêtes de terrain longitudinales et recueil de récits locaux, est urgente pour cartographier les flux financiers et les stratégies d’adaptation invisibilisées. Des mesures régulatoires ciblées s’imposent : moratoires sur les constructions en zones inondables, fiscalité écologique redistributive, et certification de tourisme responsable conditionnant les investissements au respect de normes socio-environnementales. Sans cette refonte vers une gouvernance polycentrique et inclusive, Amborovy rejoindra le sinistre palmarès des littoraux tropicaux dégradés par un développement prédateur, sacrifiant biodiversité et équité au profit d’intérêts privés éphémères, à l’image d’exemples comme Cancún, où le développement touristique intensif a entrainé des impacts socio-environnementaux majeurs (Rivera-Arriaga et al., 2018 ; Cinner et Aswani, 2007).

Conclusion

82Notre étude met en évidence que le développement touristique sur le littoral d’Amborovy, Mahajanga, engendre une mutation foncière profonde et silencieuse. Cette transformation recompose radicalement les rapports à la terre, les équilibres sociaux et les usages territoriaux. Historiquement dédié aux activités agro-halieutiques communautaires, cet espace côtier malgache devient un front marchand soumis à une spéculation intense et à une valorisation touristique génératrice d’inégalités croissantes dans l’accès au sol.

83Ce basculement dépasse les seuls enjeux économiques pour toucher des dimensions politiques essentielles, notamment celles de légitimité, de justice spatiale et d’appartenance territoriale. Nos observations démontrent sans ambigüité qu’un contexte foncier fragmenté, sans régulation robuste ni ancrage participatif, facilite l’exacerbation des vulnérabilités locales par le tourisme. Cette situation est aggravée par l’absence d’un cadastre fiable, la méconnaissance souvent stratégique des droits coutumiers, et l’inefficacité des contrôles, qui favorisent une privatisation rapide et asymétrique du rivage au profit quasi exclusif d’acteurs puissants, souvent extra-locaux.

84Pendant ce temps, les familles autochtones, confrontées aux complexités juridiques, subissent une érosion alarmante de leurs droits fonciers, un phénomène ici quantifié avec précision pour la première fois dans le contexte malgache et révélant l’ampleur d’une dépossession rarement documentée.

85Ces dynamiques, intrinsèquement liées aux rapports de pouvoir et aux inégalités sociales, appellent à une réforme urgente de la gouvernance foncière. Il est nécessaire d’articuler une planification territoriale intégrée, une protection efficace des écosystèmes côtiers fragiles, et une reconnaissance effective des droits des communautés riveraines. Sans cela, le risque est de voir s’installer un modèle de développement excluant, reproduisant les fractures socio-spatiales déjà observées ailleurs sur la Grande Île.

86Nos résultats, qui mettent en lumière la spécificité des transactions informelles et proposent une typologie novatrice des acquéreurs, soulignent qu’envisager un avenir durable requiert un rééquilibrage des logiques d’aménagement. Il est également primordial d’amplifier les voix locales marginalisées et de réaffirmer la dimension collective et socio-culturelle de la terre. Sur ce littoral, il s’agit moins de parcelles que de mémoire partagée, de droits intangibles et de dignité territoriale préservée.

87Pour relever ce défi, il apparaît indispensable de renforcer une gouvernance foncière réellement inclusive et participative, tout en mettant en place des mécanismes de financement innovants capables de soutenir une gestion écologique adaptative, et en encourageant le développement de recherches comparatives sur les modèles de résilience face à la marchandisation progressive des territoires littoraux.

88Ces orientations constituent les conditions nécessaires pour préserver l’équité sociale et la durabilité dans ce territoire maritime en pleine métamorphose. Enfin, le travail de Chaminah et Raharinaivo (2021) met en avant la nécessité d’associer les politiques environnementales à une prise en compte réelle des contraintes socio-économiques locales, notamment la précarité, qui limite l’adhésion aux normes écocitoyennes. Cette approche sociale est indispensable pour assurer la réussite des stratégies de protection du littoral, ce qui enrichit la réflexion finale de notre étude.

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République de Madagascar. (2022). Loi n° 2022-013 du 1er septembre 2022 portant refonte des règles fixant le régime juridique de la propriété foncière privée non titrée. https://www.assemblee-nationale.mg/wp-content/uploads/2022/08/Loi-n%C2%B0-2022-013-propri%C3%A9t%C3%A9-priv%C3%A9e-non-titr%C3%A9e.pdf

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Notes

1 Pour plus d’information, voir la Lettre de Politique Foncière 2015-2030, [En ligne] URL : https://www.saha.mg/wp-content/uploads/2019/03/Lettre_de_politique_fonciere.pdf

2 Pour plus d’information, voir la loi n° 2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique de la Propriété Foncière Privée Non Titrée et la loi n° 2022-013 portant refonte des règles fixant le régime juridique de la Propriété Foncière Privée Non Titrée. Le régime juridique de la propriété foncière privée non-titrée est celui qui s'applique aux terrains qui ne sont ni immatriculés, ni cadastrés et dont l'occupation est constatée par une procédure définie par la présente loi.

3 Les dents creuses écologiques correspondent à des secteurs de mangrove précédemment dégradés ou déboisés, aujourd’hui en cours de replantation ou de régénération naturelle, occupés par des peuplements juvéniles qui, bien qu’intégrés aux superficies restaurées, ne présentent pas encore les fonctions écologiques complètes d’une mangrove mature, notamment en matière de protection côtière et de biodiversité.

4 En droit malgache, le pas géométrique correspond à une bande littorale de 25 mètres à partir de la limite des plus hautes marées. Cette zone fait partie du domaine public naturel de l’État et est, en principe, inconstructible. Ce statut est établi par la Loi n° 2008-013 du 23 juillet 2008 relative au régime général du domaine public (art. 3) et précisé par le Décret n° 2010-137 du 23 mars 2010 sur la Gestion Intégrée des Zones Côtières et Marines (GIZC), dont l’article 9 instaure explicitement une bande littorale inconstructible de 25 m, sous réserve de dérogations exceptionnelles pour des ouvrages d’intérêt public, après étude d’impact environnemental. Cette inconstructibilité est pleinement opposable en matière d’urbanisme depuis l’adoption de la Loi n° 2015-052 du 16 décembre 2015 relative à l’urbanisme et à l’habitat, qui impose le respect du domaine public et des zones non aedificandi dans les documents d’urbanisme (art. 4 et 27) et prévoit des sanctions, pouvant aller jusqu’à la démolition, en cas de construction irrégulière sur le domaine public (art. 62).

5 Ariary : unité monétaire malgache ou la devise malgache depuis l’année 2003.

6 La LPF est définie comme un document public, accessible à tous et facilement consultable. Elle est destinée aux élus, aux acteurs du développement économique et aux partenaires techniques et financiers de l’État Malagasy (Sandron, 2008).

7 Loi n° 2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique de la Propriété Foncière Privée Non Titrée.

8 Loi n° 2022-013 du 1er septembre 2022 portant refonte des règles fixant le régime juridique de la Propriété Foncière Privée Non Titrée.

9 Pour plus d’information, voir le site internet de Mada Hotel Consultant [En ligne] URL : https://www.mada-hotels-consultant.com/edbm-madagascar-tourisme-pleine-expansion

10 Pour plus d’information, voir le site internet du Bureau Indépendant Anti-Corruption [En ligne] URL : https://www.bianco-mg.org/echos_region/acquisition-illicite-dun-domaine-public-a-Amborovy-mahajanga-un-conservateur-de-la-propriete-fonciere-et-un-ancien-pds-places-sous-mandat-de-depot/ (BIANCO - Acquisition illicite d’un domaine public à Amborovy-Mahajanga)

11 Pour plus d’information, voir le site internet de Foncier et Développement [En ligne] URL : https://www.foncier-developpement.fr/actualite/un-litige-foncier-a-belinta-madagascar/ (Un litige foncier à Belinta Mahajanga - Madagascar)

12 Pour plus d’information, voir le site internet 2424.mg [En ligne] URL : https://2424.mg/news/environnement-100-tonnes-de-dechets-par-an-deverses-en-mer-a-amborovy-mahajanga-et-ses-alentours/

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Carte de localisation du quartier d’Amborovy, Mahajanga
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-1.png
Fichier image/png, 522k
Titre Figure 2 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2010)
Crédits FTM BD 500, Google OpenstreetMap, Imagerie Landsat-7 / Conception : Ramiandrisoa Lucien, Octobre 2024.
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-2.png
Fichier image/png, 812k
Titre Figure 3 : Carte d’occupation des sols de la zone littorale d’Amborovy (2024)
Crédits FTM BD 500, Google OpenstreetMap, Imagerie Sentinel-2 / Conception : Ramiandrisoa Lucien, Octobre 2024.
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-3.png
Fichier image/png, 670k
Titre Figure 4 : Évolution du front bâti à la Petite Plage d’Amborovy (2010-2024)
Crédits Google Earth, 2010 et 2024.
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-4.png
Fichier image/png, 638k
Titre Figure 5 : Statuts juridiques des parcelles à Amborovy (2024)
Crédits Service foncier Mahajanga, 2024.
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-5.png
Fichier image/png, 23k
Titre Figure 6 : Répartition des propriétaires fonciers à Amborovy (2010 - 2024)
Crédits Service foncier de Mahajanga, 2024.
URL http://journals.openedition.org/vertigo/docannexe/image/51598/img-6.png
Fichier image/png, 156k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Lucien Ramiandrisoa, Josélyne Ramamonjisoa, Andrianina Rakotoson et Njatonandrasana Vololoniaina, « Tourisme, mutations foncières et dynamiques territoriales sur le littoral d’Amborovy, Mahajanga, Madagascar »VertigO [En ligne], 25-2 | Octobre 2025, mis en ligne le 24 octobre 2025, consulté le 15 février 2026. URL : http://journals.openedition.org/vertigo/51598 ; DOI : https://doi.org/10.4000/15hml

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Auteurs

Lucien Ramiandrisoa

Maître de conférences, Mention Tourisme, Université de Mahajanga, Madagascar, adresse courriel : ramiandrisoa.lucien2017@gmail.com

Josélyne Ramamonjisoa

Professeur Émérite, Mention Géographie, Université d’Antananarivo, Madagascar, adresse courriel : joslyneramamonjisoa@gmail.com

Andrianina Rakotoson

Mention Tourisme, Université de Mahajanga, Madagascar, adresse courriel : andrianina.rakotoson@yahoo.fr

Njatonandrasana Vololoniaina

Enseignant Chercheur, Mention Tourisme, Université de Mahajanga, Madagascar, adresse courriel : tonja.naii@gmail.com

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Droits d’auteur

CC-BY-NC-ND-4.0

Le texte seul est utilisable sous licence CC BY-NC-ND 4.0. Les autres éléments (illustrations, fichiers annexes importés) sont susceptibles d’être soumis à des autorisations d’usage spécifiques.

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