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Résumé

Cet article s’attache à comprendre comment des vallées alpines françaises relativement isolées sont influencées par des dynamiques économiques (tourisme, marché immobilier, etc.) et démographiques (installation d’habitants, gentrification, etc.) qui peuvent agir de manière contradictoire, à la fois comme des facteurs de développement et comme des freins à la pérennisation de l’installation de migrants d’agrément. L’objectif de cet article est de questionner précisément les difficultés d’accès au logement et les différentes caractéristiques du phénomène de gentrification rurale dans le contexte des hautes vallées alpines (profils des nouveaux arrivants, coprésence d’usagers). Il est question de comprendre la complexité du phénomène à travers l’analyse du marché immobilier et de dégager les difficultés en matière d’inégalités socio-spatiales spécifiques à ces territoires. Cet article propose d’analyser l’impact de l’activité touristique en fonction de l’installation d’habitants et au prisme de l’attractivité à long terme des territoires.

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Texte intégral

  • 1 Les résultats de cet article sont issus d’une thèse de doctorat en géographie portant sur les dynam (...)

1Cet article s’intéresse à l’évolution de hautes vallées alpines françaises, influencées par la présence de touristes et de résidences secondaires, au regard de l’existence d’une gentrification rurale complexe due à la coprésence de différents usagers, à la saturation du marché de l’immobilier et aux difficultés de régulation face au phénomène1. Le concept de gentrification rurale (Phillips, 1993, 2004 ; Richard et al., 2014) est une entrée originale de cette réflexion pour comprendre la réinvention de ces territoires de montagne. Dans les espaces ruraux, ce processus concerne l’arrivée de nouveaux habitants dont les capitaux sociaux, économiques, culturels et environnementaux les différencient des populations présentes de façon antérieure. Motivés pour s’installer dans un cadre de vie qu’ils trouvent plaisant, plus que par des objectifs directement économiques (changement d’emploi, populations repoussées en périphérie, etc.), ils participent à la transformation démographique, sociale, politique et spatiale des lieux qu’ils investissent (ibid.). Ainsi, ils s’inscrivent au cœur des enjeux d’attractivité des territoires tout autant qu’ils contribuent à freiner certaines dynamiques du fait de leurs potentiels statuts de gentrifieurs (freins à l’accès à des logements abordables pour les jeunes locaux ; parfois critiques du maintien des usages traditionnels - présence de vaches avec des cloches - bruit des cloches de l’église, etc.). Toutefois, ces nouveaux arrivants ne sont pas les seuls et principaux acteurs de la gentrification de ces vallées. Leur présence, couplée à celles de touristes (indépendants ou liés à de grands groupes), de résidents secondaires et de populations précédemment installées renforce la complexité du phénomène. Ce dernier se distingue d’une gentrification classique, qu’elle soit urbaine ou rurale (définie par l’arrivée de nouveaux habitants aux capitaux économiques et culturels forts, dans un espace rural où l’activité concerne d’abord l’artisanat, l’agriculture, les services, etc.). Cette distinction se fait notamment par l’influence de l’activité touristique (principalement hivernale tournée autour de la pratique des sports d’hiver et/ou de la montagne en général) et par l’existence d’usages différenciés de l’espace (résidences secondaires, intérêt pour le cadre de vie montagnard, etc.) Cette gentrification s’observe dans certaines vallées des Alpes italiennes, suisses mais aussi françaises.

2Les vallées étudiées ici concernent les Alpes françaises. Elles se trouvent en situation de confins, c’est-à-dire qu’elles sont situées en bout de route ou sur une route unique (et non un carrefour). Cette route unique nécessite un aller-retour pour sortir de la vallée, au moins pendant la moitié de l’année. Ces confins se trouvent à plus de quinze minutes minimum du centre urbain le plus proche, en moyenne à une trentaine de minutes, et parfois à plus d’une heure. Si elle peut exister, la question de l’influence urbaine n’est pas centrale ici. Elle est donc exclue de cette réflexion. En effet, les hautes vallées françaises étudiées sont à l’écart des grands flux, même si la plupart reste sous l’influence par exemple du tourisme. Le marché immobilier, influencé par une grande part de parahôtellerie (logements locatifs de vacances notamment). Une forte demande par les touristes et les résidents secondaires constitue un enjeu central pour une majorité des petites communes de ces territoires où les résidences secondaires et les lits touristiques chauds occupent une grande partie des villages-stations. L’activité touristique dont dépendent ces territoires demande la présence d’une main d’œuvre active qui se trouve confrontée à l’enjeu de se loger, par le biais de la location ou de l’achat. Dans les vallées étudiées, les saisonniers ne suivent pas nécessairement le profil des grandes stations voisines mais plutôt celui des Alpes autrichiennes. On retrouve souvent une main d’œuvre locale, régionale voire nationale et très peu étrangère. La durabilité de la vie à l’année est donc remise en cause alors que les conditions qui les ont attirés leur procure satisfaction et qu’ils resteraient bien y vivre.

3Interroger le phénomène de gentrification rurale dans un contexte sous l’influence des résidents secondaires et des touristes est né d’une démarche inductive donnant une large place au travail de terrain. Cette démarche amène à reconsidérer l’influence du tourisme dans ces territoires et à questionner la capacité des décideurs à favoriser l’attractivité à long terme pour la population. Nous faisons l’hypothèse que la gentrification présente dans les hautes vallées alpines, caractérisés par une certaine activité touristique, est un frein à la pérennisation des nouveaux arrivants.

4Il s’agit donc de comprendre comment des petits territoires alpins sont influencés par des dynamiques économiques (tourisme, marché immobilier, etc.) et démographiques (installation d’habitants, gentrification, etc.) qui peuvent agir de manière contradictoire, à la fois comme des facteurs de développement et comme des freins à la pérennisation des habitants. L’objectif est de questionner les différentes caractéristiques du phénomène de gentrification rurale dans le contexte des hautes vallées alpines (profils des nouveaux arrivants, coprésence d’usagers), de comprendre la complexité du phénomène à travers l’analyse du marché immobilier et de dégager les difficultés de régulation d’accès au logement. En quoi l’accès au logement dans ces hautes vallées témoigne de l’existence d’une forme particulière de gentrification rurale ? Ainsi cet article interroge de nouvelles manières d’envisager l’activité touristique et l’installation d’habitants au prisme de l’attractivité à long terme des territoires.

5La première partie de cet article présente un état de l’art succinct sur les questions d’attractivité au regard des migrations d’habitants et de l’accès au logement dans les Alpes (I). La seconde partie et la troisième sont consacrées à la méthodologie de recherche, plus particulièrement la sélection des terrains d’étude (II) et de l’échantillon des acteurs rencontrés (III). S’en suivent la présentation des résultats (IV) et une discussion sur l’existence d’inégalités socio-spatiales et d’un phénomène particulier de gentrification face à l’accès au logement en contexte montagnard et touristique (V).

I. L’attractivité au regard des migrations et de l’accès au logement dans les Alpes : état de l’art

6Après un exode rural massif et une période 1968-1975 marquée par un regain démographique (Bros-Clergue, 2007 ; Pistre, 2012), l’attractivité des espaces ruraux, que ce soit en France comme à l’étranger a été largement démontrée depuis le début des années 2000 (Phillips, 1993, 2004 ; Cognard, 2010, 2011 ; Pistre, 2012 ; Richard et al. 2014). Les espaces alpins comme les hautes vallées alpines françaises ne sont pas épargnés par ce phénomène. Cette attractivité s’est notamment manifestée par de nombreuses migrations dans les Alpes, documentées par des recherches qui concernent notamment la Suisse (Amrein, 2014 ; Petite, 2014 ; Camenisch and Debarbieux, 2011 ; Löffler et al. 2014a), la France (Martin, 2013 ; Barrioz, 2019 ; Martin et al., 2012 ; Löffler et al., 2014b) et l’Italie (Löffler et al., 2016).

7Les choix effectués par ces migrants (Aubert, 2010 ; Thomas and Pattaroni, 2012 ; Petite and Debarbieux, 2013) font directement référence à la notion de migration d’agrément, notamment étudiée par L.A.G. Moss (1994, 2006, dir., 2008) et F. Cognard (2010, 2011). Ces migrations d’agrément « se réfèrent au mouvement des personnes […] qui s’installent de façon permanente ou partielle [dans un lieu] en raison de ses qualités environnementales réelles ou perçues et de sa distinction culturelle (Moss, 1994, p. 1). Elles ont fait l’objet de recherches dans les Alpes (Bachimon et al., 2014 ; Bourdeau, 2009a, 2009b ; Martin, 2012 ; Martin et al, dir., 2012). Ces études portent toutefois majoritairement sur des analyses du phénomène en contexte de proximité avec des villes majeures comme Grenoble (Bachimon et al., 2014 ; Jean in Martin et al., 2012), Genève et Lausanne (Petite et Debarbieux, 2013 ; Petite, 2014) ou Zurich (Perlik, 2011). Des articles concernent quelques espaces plus « lointains » dans le Massif central, les Pyrénées et le Pélion (France) (Desmichel in Martin et al., 2012), le Limousin et la Sierra de Albarracin (Espagne) (Tommasi in Martin et al., 2012) ou encore le « milieu rural isolé » (Daller in Martin et al., 2012). Enfin, des chercheurs autrichiens de l’Université d’Innsbruck et italiens de Bolzano et Turin se sont attachés à comprendre le phénomène de migration d’agrément à l’échelle des Alpes (Perlik, 2011 ; Bender et Kanitscheider, 2012 ; Löffler et al., 2014a ; Löffler et al., 2016), des Alpes italiennes (Membretti et Viazzo, 2017) et des Alpes occidentales avec l’étude de cas français (Löffler et al., 2014b).

8Plus précisément, la recherche d’agrément se matérialise souvent dans une attirance pour un certain environnement, qui a fait l’objet de recherches notamment dans les Alpes (Savelli, 2012 ; Petite and Debarbieux, 2013) et en France (Aubert, 2010 ; Dodier et al., 2012 ; Richard et al., 2014). Outre les capitaux culturels, économiques, financiers avec lesquels les migrants arrivent, une équipe de géographes de Limoges a explicité la notion de capital environnemental qui influence les migrations d’agrément (Richard et al., 2017 ; Tommasi et al., 2017). Ce capital se réfère pour eux à « l’ensemble des investissements (socio-économiques, idéologiques, émotionnels, politiques, artistiques…) dans l’environnement réalisés par des acteurs selon leurs représentations, intérêts et systèmes de valeurs spécifiques » (Tommasi et al., 2017, p. 8). En ce sens, si l’attractivité dépend d’une série de facteurs qui sont le reflet d’aspirations individuelles (Bros-Clergue, 2007 ; Barrioz, 2019), on distingue néanmoins des similitudes dans ce qui fait capital environnemental chez les habitants, comme dans ce qui attire les touristes et les résidents secondaires. Le même cadre et la même qualité de vie recherchés par ces différentes personnes (touristes, résidents secondaires, migrants d’agrément, autochtones, etc.) peuvent alors être sources de tensions, du fait de l’usage différencié qu’ils ont de l’espace (loisirs, résidence, travail, vacances, etc.).

9Plusieurs études questionnant l’après-tourisme (Bourdeau, 2009a, 2009b ; Martin, 2013 ; Bachimon et al., 2014) ont amorcé la superposition de différents enjeux dans de petits territoires montagnards. Dans cet article, un de ces enjeux nous amène à questionner l’influence du tourisme et des résidences secondaires sur l’installation pérenne d’habitants à l’année, notamment en termes d’accès au logement (Ortar, 2006 ; André-Poyaud et al., 2010 ; Bachimon et al., 2016). Cette problématique devient alors centrale en termes de dynamisme de vie à l’année puisqu’émergent des formes de gentrification rurale (Perlik, 2011 ; Phillips, 1993, 2004 ; Richard et al., 2014, 2017) particulières. Selon G. Tommasi (2018), la gentrification fait référence à « l'arrivée de nouveaux habitants dotés d'un fort capital économique ou culturel, [ce qui] a des effets importants sur les prix du foncier, l'offre commerciale, la transformation des paysages, [et] peut déboucher sur un accroissement des inégalités sociales et des processus d'exclusion ». Cet article s’intéresse précisément aux impacts de ce phénomène dans huit hautes vallées étudiées où se superposent les demandes des nouveaux habitants, des propriétaires de résidences secondaires, des touristes et des saisonniers aux besoins des habitants initialement installés. En effet, bien qu’à l’écart des grands flux liés au tourisme, les huit hautes vallées étudiées vivent de cette économie de façon plus ou moins marquée.

II. L’étude de huit hautes vallées alpines françaises

10Les territoires étudiés sont des hautes vallées alpines françaises, ou confins, enclins à des pertes démographiques, malgré un certain dynamisme économique par rapport à d’autres espaces ruraux non montagnards ou plus classiques (Cognard, 2011). Les hautes vallées étudiées sont marquées par des gradients (d’altitude, de ruralité, d’attractivité) et donc par un environnement étagé dans lequel le peuplement s’établit selon l’accès aux services, à certaines aménités, à la présence d’un ensoleillement et d’un paysage plus dégagé, etc. En tant qu’espace de vie, avant d’être qualifiées comme des espaces touristiques, elles possèdent également des particularités sociales (densité de peuplement faible, présence d’un seuil accentuant l’éloignement, activités économiques plus ou moins dynamiques) qui attirent de plus en plus d’habitants. Sans associer nécessairement ces hautes vallées à un phénomène d’exode urbain qui les impacterait de manière importante, elles font l’objet d’arrivées de nouveaux habitants et de retours de personnes originaires du pays et désireuses de s’y impliquer de nouveau.

11Le terme haute vallée intègre les « fonds de vallée », espaces habités les plus enclavés, appelés aussi « bouts du monde » ou « télistokomes » (Laslaz, 2005, p. 229). Ces confins montagnards sont souvent éloignés des principaux centres urbains de la région. On préférera ce terme plutôt que celui de périphérie puisqu’il intègre des « idées de proximité (d’un autre territoire) et d’extrémité (par rapport au centre) » (Brunet et al., 1993, p. 22). De plus, en prenant en compte l’environnement comme espace de vie privilégié et moteur de la migration et de la gentrification, les confins se démarquent de la marge qui intègre une série de sous-espaces comme les frontières et les arrière-pays (Grésillon et al., 2016). Le terme de confins est également moins connoté, que ce soit négativement ou positivement.

12Ces hautes vallées des Alpes françaises (Haut-Giffre, Beaufortain, Haute-Maurienne, Valbonnais, Valgaudemar, Queyras, Haute-Ubaye, Haute-Tinée) (document n°1), ont été choisies grâce à une cinquantaine de critères (dynamiques démographiques : évolution de la population, densité, etc. ; altitude et notamment altitude moyenne des habitants par commune ; accessibilité en termes de transports : distance au premier centre urbain par exemple ; services publics : nombre de commerces et diversité, accès au médecin généraliste le plus proche, etc. ; isolement et représentations, etc.). Trois critères décisifs de sélection ont été utilisés (Barrioz, 2019, p. 125) : commune relevant du zonage « montagne », situation de confins et temps moyen d’accès aux services du panier « vie courante », défini par l’INSEE (Barbier et al., 2016). Deux autres critères ont été définis comme semi-décisifs : altitude moyenne des habitants par commune supérieure à 1000 mètres et part des résidences principales en 2013. Enfin, la présence d’au moins une vallée, regroupant plusieurs communes, dans chacun des six départements alpins est apparue comme un critère de diversité judicieux.

13Des départements de la Haute-Savoie aux Alpes-Maritimes, les hautes vallées alpines françaises sont des territoires ruraux montagnards situés aux frontières du territoire français pour cinq d’entre eux. Marqués par une grande diversité, ces confins attirent de nouveaux arrivants qui confèrent aux territoires un dynamisme résidentiel modéré, comme c’est le cas dans le Haut-Giffre et la Haute-Tinée. D’autres présentent des baisses de la population, dus à des soldes migratoires et naturels déficitaires, comme dans le Valgaudemar (-20 habitants entre 2010 et 2015, sur une population totale de 101 habitants en 2015) et dans le Beaufortain (-96 habitants/2088 aux même dates). Au-delà de la revendication forte d’identités locales et d’un rapport particulier aux pouvoirs centraux, ces territoires rencontrent souvent des difficultés internes (déclin démographique malgré l’arrivée d’habitants, perte de dynamisme économique, difficultés de diversification…). Les habitants y construisent leur vie au gré de choix particuliers en matière d’accessibilité (par exemple, Saint-Etienne-de-Tinée se situe à environ quatre-vingt-dix kilomètres de Nice), de rapport à certaines formes d’isolement (praticabilité des routes, enneigement, accessibilité en transports en commun, accès aux services etc.), ainsi que de relations sensibles à l’espace, affirmant une aspiration particulière à vivre en montagne.

Document n°1 : présentation des terrains de recherche

Document n°1 : présentation des terrains de recherche

14Les hautes vallées alpines françaises sont aussi marquées par des dynamiques locales (sociales et associatives) et par des caractéristiques spatiales qui fondent leur attrait pour une grande partie des habitants. De la vie de village à la présence de paysages montagnards emblématiques (bâti traditionnel, forêts de conifères, alpages pâturés et sommets enneigés…), elles sont rythmées par la saisonnalité d’économies plus ou moins diversifiées. Le tourisme est souvent à l’origine de la découverte de ces espaces et amorce le début du phénomène de gentrification. Dans le cadre de ce travail, près de 40 % des habitants interrogés avaient pratiqué la haute vallée en tant que touristes à une ou plusieurs reprises avant de s’y installer. 35 % la connaissaient parce qu’ils y étaient déjà venus à la journée pour des loisirs et 6 % pour des séjours professionnels. Parmi eux se trouvent des acteurs de la gentrification de ces vallées.

III. Méthodologie : sélection de l’échantillon d’acteurs rencontrés

15Sont ici désignés comme « nouveaux », les résidents installés récemment (moins d’un an), plus durablement (entre 1 et 3 ans) et de façon pérenne (plus de 3 ans). Ce terme est pris au sens large, tel que définit par G. Tommasi (2018). Il implique une référence temporelle "par rapport" aux personnes installées depuis leur naissance et qui n’ont jamais quitté la vallée. La majorité découvre ces territoires et certains habitants sont revenus après être partis quelques années. Ils proviennent tous directement d’un autre espace que la haute vallée. La distance kilométrique avec les espaces résidentiels quittés n’a pas été retenue comme un critère pertinent. L’isolement relatif des hautes vallées et ses représentations supposent en effet une mise à distance avec les autres espaces vécus. Ces personnes qui contribuent à réinventer les hautes vallées viennent d’autres lieux du même département, d’un autre département ou d’un autre pays.

16Afin de comprendre comment ces nouveaux habitants s’inscrivent dans ces territoires, la méthodologie s’est appuyée sur des entretiens semi-directifs d’une durée moyenne d’une heure. Ils portaient sur les trajectoires résidentielles des habitants, leur installation et leur intégration. Lorsque les habitants rencontrés exprimaient leur intérêt pour ce travail de recherche et lorsque leur profil permettait d’élargir la diversité des éléments analysés, ces entretiens ont été parfois complétés par de secondes rencontres prenant la forme d’ « entretiens compréhensifs », visant notamment à compléter les trajectoires résidentielles sous forme de schémas avec des récits de vie plus étayés (Feildel, 2010).

17L’échantillon significatif (document n°2) a été constitué suivant la technique de la « boule de neige », c’est-à-dire en utilisant les réseaux des personnes enquêtées et en présélectionnant les nouveaux habitants, à partir de plusieurs critères :

18- l’installation devait être le résultat d’un choix individuel ou conjugal afin d’exclure les influences collectives (critère qui exclut les enfants qui ont suivi leurs parents, les personnes sous tutelle et/ou dépendantes, etc.) ;

19- l’installation date de quelques mois à plusieurs décennies afin d’envisager la pérennité. Certains avaient déjà vécu dans la vallée avant de partir puis revenir.

20Aucun critère d’âge, de sexe, de profil socio-professionnel, etc., n’a été défini afin d’ouvrir au maximum le panel d’habitants.

21Outre les 71 habitants rencontrés (60 nouveaux, des résidents secondaires et quelques habitants installés depuis leur naissance), 75 entretiens avec des acteurs institutionnels et socio-professionnels variés (élus, associations, agents immobiliers, etc.) ont été menés afin de compléter la réflexion. Une cinquantaine de rencontres informelles ont été ajoutées car elles sont considérées comme des moments essentiels de cette recherche. En effet, les informations et les discussions qui ont lieu dans ce cadre sont souvent riches et (plus) ouvertes.

Document n°2 : répartition du nombre d’entretiens menés par terrain

Haute vallée

Haut-Giffre

Beaufor-tain

Haute-Maurienne

Valbon-nais

Valgaude-mar

Queyras

Haute-Ubaye

Haute-Tinée

Alpes*

Total

Habitants

17

24

13

0

0

9

7

1

/

71

Elus

1

4

6

5

3

8

5

2

/

34

Institutionnels (hors élus)

0

0

1

1

1

5

1

3

2

14

Economie

3

1

1

0

0

1

4

0

0

10

Associations

1

3

2

0

1

1

1

0

1

10

Agents immobiliers

1

4

2

0

0

0

0

0

0

7

Total

23

36

25

6

5

24

18

6

3

146

Rencontres informelles

50 (environ)

A. Barrioz, 2018

22L’échantillon intègre une majorité de Français dont l’âge se situe entre 23 et 70 ans. Ils sont venus de départements variés (Aveyron, Bouches-du-Rhône, Essonne, Ain, Savoie…) voire de l’étranger (de nationalité française ou non). Ils arrivent généralement avec des capitaux sociaux, financiers, culturels et/ou environnementaux (Tommasi et al., 2017 ; Richard et al., 2017) qui diffèrent des populations installées de manière antérieure. Les indicateurs classiques comme les catégories socio-professionnelles et le niveau de formation sont des premiers éléments d’analyse. Il ressort qu’un tiers des habitants interrogés fait partie de la catégorie « cadres et professions intellectuelles supérieures » (document n°3) et parmi ceux-ci 60 % sont en contrat à durée indéterminée. Parmi les employés, 50 % sont des saisonniers. Au total, ce sont plus de 70 % qui ont une situation professionnelle stable si l’on prend en compte le renouvellement de ces contrats saisonniers d’une année sur l’autre. En moyenne, et au vu de la forte proportion de professions intellectuelles supérieures, ces habitants se distinguent des populations déjà présentes (agriculteurs, artisans, employés, etc.), ce qui contribue à considérer certains d’entre eux comme de potentiels gentrifieurs.

Document n°3 : répartition (en %) des arrivants constituant cet échantillon, en fonction de leur catégorie socio-professionnelle

Document n°3 : répartition (en %) des arrivants constituant cet échantillon, en fonction de leur catégorie socio-professionnelle

A. Barrioz, 2018 (données INSEE, 2018)

23De plus, lorsqu’on compare les domaines de formation initiale et les domaines actuels d’emplois, plus de 53 % n’exercent pas un travail en fonction de leur formation, de leur niveau de formation et/ou de leur précédent emploi. Souvent, ces personnes travaillent dans des domaines qui se distinguent complètement : un paysagiste (Bac +3) est devenu menuisier en arrivant dans la haute vallée, une habitante qui a fait des études de géographie (Bac +5) est assistante d’éducation en collège, un autre formé en électronique et informatique (Bac +3) est agent immobilier, une arrivante auparavant ingénieure (Bac +5) a repris un gîte-hôtel, etc. Ce sont généralement des personnes qui ont vécu à l’étranger et qui arrivent avec des revenus corrects, hormis les personnes retraités qui arrivent généralement avec un capital financier plus conséquent. Ces reconversions sont à mettre en regard avec leur volonté de bénéficier d’un cadre de vie auquel ils aspirent plutôt que de migrer en fonction d’un emploi (Moss, 1994, 2006 ; Barrioz, 2019).

IV. Les difficultés d’accès au logement en haute vallée : un frein à l’installation pérenne

24Le cadre de vie montagnard est un élément de motivation commun aux différents usagers de ces territoires (habitants, résidents secondaires et touristes ponctuels ou réguliers) mais leur volonté de fréquenter ces vallées à plus ou moins long terme, et selon des usages différents de l’espace, renforce les tensions potentielles qui existent dans les territoires touristiques en termes d’accès au logement.

A. Etat des lieux du marché immobilier dans les confins étudiés

25Dans les hautes vallées alpines françaises, les habitants interrogés sont, pour moitié propriétaires de leur logement, et pour moitié locataires. La plupart vit en appartement (39 %) et en maison (37 %). Le reste vit en maison mitoyenne ou dans un logement « alternatif » (Pruvost, 2013), comme un bus. Au-delà de ces quelques chiffres généraux, ce sont plutôt les situations auxquelles sont confrontés les arrivants qui sont intéressantes à présenter ici.

26La première difficulté rencontrée par les habitants lorsqu’ils sont en quête d’un logement en haute vallée concerne la disponibilité des locations. Le marché locatif est généralement bien fourni mais la part de logements proposés aux résidents à l’année est souvent réduite, pour diverses raisons (logements sociaux non loués, réservés à l’arrivée hypothétique de familles aux revenus très modestes relatifs à des critères urbains, bailleurs sociaux éloignés et peu réactifs, logements saisonniers/touristiques non adaptés à la vie à l’année, concurrence entre le marché immobilier à l’année et le marché touristique, etc.). En effet, une grande part des locations n’est généralement pas louée à des permanents mais à des touristes, pour des questions de rentabilité. Il arrive que de jeunes locaux cherchent un logement et qu’ils soient confrontés à des propriétaires, y compris de la famille, qui préfèrent louer leur bien à la semaine. La disponibilité des locations est donc un enjeu de taille dans ces territoires qui voient leur pression immobilière augmenter au fur et à mesure que l’économie touristique croît, que de nouveaux habitants s’installent, tout comme des résidents secondaires.

27La seconde difficulté concerne l’achat d’un bien, que ce soit en arrivant dans ces confins, comme en souhaitant s’installer de façon pérenne quelques années plus tard. Les habitants rencontrés ont souvent exprimé leurs difficultés à "dégoter la perle", à leur goût et surtout, à la hauteur de leurs moyens financiers. Ce sont souvent des jeunes célibataires, des jeunes couples, des trentenaires, avec ou sans enfants, qui font état de ce frein à l’installation. Certains envisagent même de quitter le territoire pour s’installer dans la périphérie de la ville la plus proche comme c’est le cas de cet habitant (homme, 32 ans, ingénieur territorial, marié, 1 enfant) : « c’est clair que ce qui pourrait nous faire partir du Beaufortain, c’est cet aspect immobilier [...], malgré la qualité de vie, le fait qu’on s’y sente bien... Voilà... si t’as envie d’investir au niveau immobilier, dans des villages sur les coteaux d’Albertville [ville la plus proche, à 20-25 minutes du bourg-centre de la haute vallée], c’est moins cher. C’est clair qu’il y a une vraie question à se poser et on se l’est déjà posée ». Ces jeunes couples sont pourtant des garants de services comme l’école, les crèches et participent pleinement à la vie locale qu’elle soit associative, commerciale, etc.

28A ces difficultés d’accès (disponibilité, finances), il est également nécessaire de rappeler que les logements répondant à des critères de vie à l’année se distinguent des logements touristiques de par leurs fonctionnalités (cuisine et non kitchenette, chambre à part et non lits superposés dans un couloir, etc.). Le but est qu’ils soient relativement proches des lieux de services et commerces tout autant que du lieu de travail qui se situe souvent dans la station. Ainsi, la pression immobilière et la saturation du marché favorisent l’inflation des prix de l’immobilier.

B. L’inflation immobilière, un frein à l’installation pérenne

29Dans un contexte où l’économie touristique tend à croître, de pair avec les logements qui lui sont alloués, l’arrivée d’habitants avec un fort pouvoir d’achat ne fait que renforcer les difficultés d’accès au logement par une inflation immobilière relativement marquée. Cette hausse des prix du m² se remarque en particulier dans les Alpes du Nord (Val Cenis, Bessans, Bonneval-sur-Arc, Hauteluce) mais aussi à Saint-Etienne-de-Tinée (document n°4).

Document n°4 : prix du m² moyen d’un appartement dans soixante-deux communes des Alpes françaises

Document n°4 : prix du m² moyen d’un appartement dans soixante-deux communes des Alpes françaises

30Ainsi, dans bien des communes, le prix du m² moyen d’un appartement dépasse les 4000 euros. La Haute-Maurienne présente des moyennes supérieures aux prix moyens de Nice, Bordeaux et Lyon et se situait en-deçà de Paris (prix du marché début 2019). Cette inflation des prix de l’immobilier n’est pas uniquement due à l’arrivée d’habitants, puisque la présence d’autres usagers comme des promoteurs et des résidents secondaires contribue aussi à accentuer ces enjeux par leurs capitaux économiques et financiers supérieurs. L’extrait de récit de vie d’une habitante (femme, 36 ans, ingénieure, pacsée, sans enfant) révèle ces difficultés tout comme les concessions que certains habitants sont amenés à faire :

31[…] De retour en région lyonnaise, ils [l’habitante et son conjoint] épluchent les offres sur les sites Internet des agences immobilières du Beaufortain et « là, on a désenchanté. Des granges à complètement réhabiliter à 350 000 € avec vue sur le Mont Blanc. Ce n’était pas possible financièrement. On a repris la carte et en mai 2013, on est venu à Arêches [pour prospecter – un des hameaux les plus éloignés de la vallée, aussi village-station] ». Ils voulaient trouver quelque chose d’abordable à payer sans crédit pour « poursuivre nos modes de vie » [alternance déplacements professionnels et personnels en France et à l’étranger]. En découvrant Arêches, ils sont « encore plus contents. En plus des paysages, il y a une belle atmosphère qui se dégage : des petits commerces ouverts, un bon accueil à la maison de la presse, à la fromagerie, au Café des sports… ». Ils se rapprochent alors de l’agence immobilière qui leur fait visiter plusieurs biens dont un chalet d’alpage pour lequel ils ont « le coup de cœur ». Il est situé au-dessus de Boudin, fait 80 m² pour 280 000 €. Le prix nécessiterait un crédit et la problématique de l’accès est trop grande (fin de route non déneigée l’hiver et exposée aux avalanches ; lieu trop excentré pour développer une vie sociale). Les logements de 40 m² dépassent 120000 € et sont souvent agencés pour des vacanciers (un salon-cuisine qui donne sur un balcon et un « coin montagne » à l’arrière, sans lumière). Cela ne leur convient pas puisqu’ils cherchent quelque chose où M. puisse éventuellement travailler depuis son domicile. Ils optent finalement pour un appartement, en copropriété, de 25 m² à 72 000 € hors frais de notaire, versant nord, à un kilomètre du centre du village d’Arêches mais de plain-pied : « bon, 25 m² à deux ce n’est pas très grand, mais c’est un bon compromis […]. Au printemps 2018, le couple prend finalement la décision de partir pour quelques années. La situation de leur appartement en copropriété et les tensions entre les différents usagers ont été un facteur déclenchant leur départ. Ils rejoignent la Belgique. Dans l’optique de revenir dès que possible pour vivre dans le Beaufortain, leur camp de base devient une résidence secondaire, non louée ».

32Ainsi, l’état des lieux du marché immobilier dans les hautes vallées alpines françaises révèle les difficultés d’accès à des logements à l’année pour des migrants d’agrément plutôt jeunes. A contrario, les personnes qui arrivent avec des capitaux plus importants, et notamment les résidents secondaires, renforcent l’inflation des prix sur un marché empreint d’une pression immobilière et d’une certaine saturation. Dans ce contexte, il nous paraît intéressant de discuter de l’existence d’une gentrification rurale spécifique à ces espaces sous l’influence d’un tourisme dominé par la présence de logements locatifs de vacances et de résidences secondaires.

V. L’existence d’une gentrification rurale sous influence touristique à l’échelle des Alpes 

33Déjà révélée par l’arrivée de populations aux capitaux différents des personnes déjà présentes, le phénomène de gentrification présent dans ces hautes vallées est marqué par l’influence d’un tourisme spécifique (hivernal, axé vers les sports d’hiver et de montagne, la présence de résidences secondaires, une parahôtellerie, etc.), la coprésence de différents usagers et l’inflation immobilière qui représente un frein à l’installation pérenne des habitants et au dynamisme à l’année de ces territoires. Il se caractérise par l’existence d’un gradient altitudinal lié à des accès différenciés à l’espace en fonction du statut d’usager (touristes, habitants, etc.) et de leurs capacités financières à investir dans les espaces les plus prisés (en altitude, au soleil, avec un panorama, etc.).

A. La coprésence d’usagers comme facteur aggravant les inégalités d’accès au logement

34Les difficultés d’accès au logement sont accentuées par la coprésence de différents usagers (touristes, résidents secondaires, nouveaux habitants et population locale auparavant présente) installés dans des territoires où la pression immobilière se retrouve tant sur le marché locatif que sur le marché de l’achat. Du fait de cette concurrence entre les usagers et de la faible proportion de logements disponibles pour les résidents à l’année, cette difficulté se retrouve principalement dans les vallées où le tourisme hivernal est davantage présent (Haut-Giffre, Beaufortain, Haute-Maurienne, Haute-Tinée). Dans ces territoires, l’agrément est le facteur principal de déplacement d’une majeure partie des usagers qui viennent principalement pour profiter des aménités qu’offre le territoire (touristes, résidents secondaires) et/ou pour participer à les développer (habitants à l’année, saisonniers). Parmi les migrants d’agrément rencontrés, 27 % ont placé les loisirs comme une des trois raisons qui les ont poussés à venir en haute vallée. Parmi eux, on trouve des résidents secondaires. En effet, alors que la moyenne nationale est de 9,4 % (Christofle et Hélion in Crozat et Alves, 2018, p. 95), la part des résidences secondaires dans les communes des terrains d’étude apparaît largement supérieure. Quelques communes comme Queige (Beaufortain) présentent des taux inférieurs à 30 %. Cependant, la majeure partie des communes a une part de résidences secondaires supérieure à la moitié du parc de logements. La plupart des communes supports de stations de ski dépasse les 60 % de résidences secondaires. C’est le cas de Hauteluce (support de la station des Saisies ; Beaufortain avec un taux à 89,7 % le plus haut des communes étudiées), Bessans, Bonneval-sur-Arc (Haute-Maurienne), Arvieux, Ceillac, Molines-en-Queyras (Queyras), Saint-Paul-sur-Ubaye, Val d’Oronaye (Haute-Ubaye) et Saint-Etienne-de-Tinée (support de la station d’Auron ; Haute-Tinée).

35En Suisse, « le poids des résidences secondaires est un problème pour les petits villages de montagne et leur gestion qui agit sur le prix de l’immobilier et accentue le phénomène dit des « lits froids », c’est-à-dire des logements inoccupés une grande partie de l’année et de l’impression de village fantôme » (Duchêne-Lacroix et al., 2013, p. 74). Pour faire face à « la crise des résidences secondaires [qui] étouffe la vallée d’Illiez [Valais suisse] » (Lambiel, 2017a), retrouvée dans des contextes similaires aux vallées étudiés ici, les Suisses ont voté, à l’initiative de l’écrivain et journaliste Franz Weber, la mise en place d’une limitation des résidences secondaires à 20 % du parc immobilier (Schuler et Dessemontet, 2013). Derrière l’objectif de régulation de l’immobilier s’ajoute celui de maintenir l’emploi et le dynamisme économique. Dans le Valais, avec du recul, cette initiative populaire fédérale n’apparaît pas, pour certains, comme la solution miracle puisque l’urbanisation a été freinée, de même que l’activité dans le secteur du bâtiment (Lambiel, 2017b). Ainsi, bien au-delà du risque de lits froids découlant de logements secondaires peu utilisés, des problématiques démographiques et éthiques émergent. Le constat selon lequel la concurrence des usagers sur le marché de l’immobilier est un frein à l’installation pérenne de nouveaux habitants dans ces petits territoires n’est pas nouveau et ne concerne pas uniquement ces vallées montagnardes, et pourtant, il perdure.

36Ainsi, le champ immobilier se réduit pour ces catégories qui n’ont généralement pas capitalisé suffisamment pour investir dans du patrimoine local à des prix élevés, comme c’est le cas de retraités et/ou de résidents secondaires. Cela est sans doute vrai dans l’ensemble des vallées alpines. En France, cet extrait d’entretien avec un habitant du Queyras (homme, 37 ans, paysan-artisan, pacsé, 1 enfant) en atteste : « il y a des nouveaux arrivants qui s’installent à cinquante ans dans de beaux logements parce qu’ils ont les moyens de payer mais l’installation des familles est difficile... Il y avait aussi des logements pour les jeunes saisonniers mais ils ont été supprimés car les élus avaient peur qu’ils deviennent des squats… [...]. C’est les sénatoriales ici. Les gens qui ont accès à la propriété sont vieux, proches de la retraite. Ils passent dix ans puis repartent pour aller vers l’hôpital… Il y a beaucoup de maisons de moins en moins occupées par des résidents secondaires. Les populations sont vieillissantes mais les jeunes ne reviennent pas ».

37La logique immobilière est donc inversée par rapport aux zones résidentielles en périphéries urbaines. Les demandes de logement à l’année et les opportunités d’achat dépendent souvent des disponibilités qui fluctuent en fonction de l’activité touristique. Pour un agent immobilier rencontré à Samoëns (Haut Giffre), cette situation est en partie due à la construction de logements neufs en premier lieu pour l’immobilier de loisirs et parce que « depuis 2000, les communes ont commencé à s’orienter uniquement vers les résidences de tourisme, pour des questions de défiscalisation ». En France, par l’intermédiaire de la loi Censi-Bouvard du 30 décembre 2017 (loi n°2017-1837, art. 78 (V)), l’Etat autorise la réduction d’impôts jusqu’à 11 % de la valeur du bien pour promouvoir l’investissement dans l’immobilier de loisirs. Un bailleur qui loue sa résidence secondaire achetée neuve ou réhabilitée depuis quinze ans maximum peut bénéficier de cet avantage fiscal, ainsi que de contrats LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Dans le cas de ces contrats, un habitant à l’année ne peut pas louer ni même acheter un bien pour en faire une résidence principale. De nombreuses constructions neuves dont la plupart des résidences de tourisme construites récemment sont réservées à l’économie touristique par l’intermédiaire de ces mesures. Le rôle d’acteurs à différentes échelles, de l’Etat à l’agent immobilier, en passant évidemment par la municipalité, apparaît effectivement comme un facteur fondamental du dynamisme du marché résidentiel à l’année. Cela pose un certain nombre de questions en termes politiques. L’Etat aurait ainsi davantage tendance à favoriser ces niches fiscales (Fablet, 2013), plutôt qu’à limiter l’augmentation des prix et à encourager l’équilibre numérique des logements à l’année et touristique. Comme le montre le document n°5, l’encouragement de l’économie touristique "de masse" peut contribuer à court-circuiter le dynamisme résidentiel, et, à terme, entraîner une perte d’activité liée aux difficultés de recrutement et de logement. On se pose ici la question d’un seuil d’irréversibilité influencé par une économie touristique d’ampleur grandissante.

Document n°5 : la boucle du logement dans deux contextes différents

Document n°5 : la boucle du logement dans deux contextes différents

38Les hautes vallées alpines françaises se réinventent donc au gré de l’évolution de l’activité touristique et de l’arrivée de nouveaux habitants et de différents usagers qui contribuent autant à complexifier la gestion du marché immobilier qu’à renforcer certaines formes d’inégalités socio-spatiales liées à l’existence du phénomène de gentrification.

B. Des inégalités socio-environnementales au gradient de gentrification altitudinale

39Au-delà de la difficulté à acquérir un logement ou à le louer, cet article révèle l’existence d’inégalités socio-spatiale en matière d’accès à l’espace entre, d’un côté des résidents secondaires dont l’accès aux coteaux est facilité par un capital financier élevé, et de l’autre, des habitants qui, faute de moyens suffisants pour s’installer dans ces endroits, mettent finalement en doute la pérennité de leur installation. Pour I. André-Poyaud et al., il y a une « hausse spectaculaire du montant des transactions et des prix au m² sensibles aux gradients altitudinaux » (2010, p. 5). Cette affirmation qui concerne le Pays du Mont Blanc se retrouve dans certaines vallées étudiées comme le Haut-Giffre et le Beaufortain. Dans ce dernier, des personnes travaillant dans des communes touristiques (Beaufort et Hauteluce) sont repoussées à la périphérie de ces communes pour vivre à l’année, ou à la saison au début. Elles s’installent ainsi dans les communes voisines (Villard-sur-Doron ou Queige), et parfois en fond de vallée comme l’illustre le document n°6.

Document n°6 : dans la plaine de Villard-sur-Doron (Beaufortain), lieu de résidence de trois saisonniers en colocation pour la saison 2017-2018.

Document n°6 : dans la plaine de Villard-sur-Doron (Beaufortain), lieu de résidence de trois saisonniers en colocation pour la saison 2017-2018.

Très peu ensoleillée l’hiver, la maison est accolée à la route qui relie Albertville aux Saisies, leur lieu de travail (25 minutes de voiture) (A. Barrioz, 22 octobre 2018)

40Afin de mettre en relation l’ensemble de ces caractéristiques qui rendent ce phénomène complexe, un modèle caractérisant l’existence d’un gradient de gentrification altitudinal est proposé (document n°7). Il a été pensé à partir du cas de la vallée du Doron (Beaufortain). Comme le montrent ces deux derniers documents, certains nouveaux arrivants, et en premier lieu, les jeunes et les familles aux revenus plus modestes, sont relayés en fond de vallée, loin des centres des villages et dans des espaces peu ensoleillés et parfois plus enclins aux pollutions sonores et atmosphériques que certains arrivants avaient pourtant pour objectif de fuir. Satisfaits de s’être rapprochés des conditions de vie dans lesquels ils aspirent à évoluer, certains se sentent parfois privilégiés de vivre dans ces endroits plutôt que victimes d’un accès à l’espace inégalitaire. Cette situation montre l’existence d’un gradient de gentrification altitudinale dans le sens où les espaces les plus hauts, les plus ensoleillés et bénéficiant d’un large panorama, mais aussi les moins accessibles et les plus éloignés des centres urbains sont plus enclins au phénomène de gentrification. Les populations les plus modestes sont ainsi d’autant plus repoussées dans les plaines de la haute vallée.

Document n° 7 : gentrification rurale dans quelques hautes vallées alpines sous influence touristique – modèle à partir de la vallée du Doron (Beaufortain)

Document n° 7 : gentrification rurale dans quelques hautes vallées alpines sous influence touristique – modèle à partir de la vallée du Doron (Beaufortain)

41Concernant une vallée en particulier, ce modèle peut être appliqué à d’autres vallées étudiées comme le Haut-Giffre, le Queyras, la Haute-Ubaye et la Haute Tinée en France. Toutefois, on s’interroge sur l’ampleur du phénomène qui pourrait sans doute être présent dans tous les autres pays de l’arc alpin. A l’intérieur même de ces vallées et de ces communes, la spéculation foncière et l’augmentation des prix se font notamment en fonction de la situation du logement. Ce ne sont pas la proximité du centre et l’accès aux services, comme dans le cas d’une gentrification urbaine, qui constituent les caractéristiques de ce processus de gentrification rurale en contexte touristique. Ce sont davantage des éléments qui vont de pair avec le capital environnemental, avec l’intérêt des habitants pour le cadre de vie et la proximité avec l’environnement de montagne qui caractérisent ici ce phénomène et contribuent à l’émergence d’inégalités socio-environnementales, voire d’une certaine forme de ségrégation. Les différentes échelles du processus sont influencées par des éléments intrinsèques aux territoires touristiques (dynamisme socio-économique dans les stations, accès aux commerces et services, etc.) et par des facteurs environnementaux comme l’altitude, l’accès aux loisirs, le cadre de vie, etc.). Par ces différents paramètres, la gentrification ne sera pas la même que dans un territoire rural où l’influence du tourisme est moindre.

Conclusion

42Si pour certains (résidents secondaires, individus ayant les moyens d’accéder à la propriété à des prix élevés, etc.), le logement apparaît comme une porte d’entrée à la vie en haute vallée, il reste une barrière majeure à l’installation et à la pérennisation des habitants dans ces territoires. Face à des enjeux économiques et financiers liés au développement de l’activité touristique, notamment hivernale, les acteurs de ces territoires, à très grande échelle (propriétaires) ou plus petite échelle (commune par exemple) attachent difficilement de l’importance à l’accès au logement à l’année comme facteur de dynamisme de la vallée, que ce soit pour des travailleurs saisonniers comme pour des jeunes habitants originaires de la vallée qui souhaitent y rester. Une sensibilisation à ces enjeux semble d’ores et déjà une nécessaire première étape pour pallier une partie de ces difficultés.

43Les évolutions en ce sens apparaissent ponctuellement sur le territoire des Alpes françaises mais quand les acteurs prennent conscience de ces enjeux, et notamment les élus, ils sont confrontés à des réalités de terrain sur lesquels il est souvent difficile d’influer (vente des biens de particulier à particulier à des prix élevés, arrivée de grands groupes de la parahôtellerie, propriétaires expatriés, etc.).

44La présence d’un phénomène de gentrification rurale et altitudinale aggrave, de manière générale, le manque de logements dédiés à des habitants, que ces logements soient ou non adaptés pour une vie à l’année. Finalement, la difficulté à trouver un logement et notamment un bien à acheter constitue à terme un facteur de départ de la haute vallée, en premier lieu par des jeunes couples actifs avec des enfants en bas âge qui, s’ils restaient, participeraient au dynamisme de ces petites communes. Le paradoxe majeur repose donc sur le fait qu’une économie basée sur l’économie de loisirs dont les communes dépendent, fragilise la dynamique migratoire et territoriale et ce, à plus ou moins long terme.

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Tommasi, G., Richard, F. and Saumon, G. (2017), « Introduction – Le capital environnemental pour penser les dynamiques socio-environnementales des espaces emblématiques », Norois, n°243, available at : norois.revues.org/6077.

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Notes

1 Les résultats de cet article sont issus d’une thèse de doctorat en géographie portant sur les dynamiques migratoires dans des espaces montagnards sous influence touristique et sur les politiques publiques menées en faveur de l’accueil et du maintien d’habitants.

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Table des illustrations

Titre Document n°1 : présentation des terrains de recherche
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 504k
Titre Document n°3 : répartition (en %) des arrivants constituant cet échantillon, en fonction de leur catégorie socio-professionnelle
Crédits A. Barrioz, 2018 (données INSEE, 2018)
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-2.png
Fichier image/png, 26k
Titre Document n°4 : prix du m² moyen d’un appartement dans soixante-deux communes des Alpes françaises
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 788k
Titre Document n°5 : la boucle du logement dans deux contextes différents
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-4.png
Fichier image/png, 1,7M
Titre Document n°6 : dans la plaine de Villard-sur-Doron (Beaufortain), lieu de résidence de trois saisonniers en colocation pour la saison 2017-2018.
Légende Très peu ensoleillée l’hiver, la maison est accolée à la route qui relie Albertville aux Saisies, leur lieu de travail (25 minutes de voiture) (A. Barrioz, 22 octobre 2018)
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 2,9M
Titre Document n° 7 : gentrification rurale dans quelques hautes vallées alpines sous influence touristique – modèle à partir de la vallée du Doron (Beaufortain)
URL http://journals.openedition.org/viatourism/docannexe/image/5977/img-6.png
Fichier image/png, 1,1M
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Pour citer cet article

Référence électronique

Anne Barrioz, « Réinventer l’attractivité de confins dans les Alpes françaises : le défi de l’accès au logement en contexte touristique », Via [En ligne], 18 | 2020, mis en ligne le 27 décembre 2020, consulté le 22 juin 2021. URL : http://journals.openedition.org/viatourism/5977 ; DOI : https://doi.org/10.4000/viatourism.5977

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Auteur

Anne Barrioz

Agrégée et docteure en géographie, chercheuse associée au laboratoire EDYTEM (UMR 5204 CNRS)

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Droits d’auteur

Licence Creative Commons
Via Tourism Review est mis à disposition selon les termes de la Licence Creative Commons Attribution - Pas d'Utilisation Commerciale - Pas de Modification 4.0 International.

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